공간재구조화계획 용도구역

정의

공간재구조화계획은 용도구역을 효율적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 계획이다.

기존 규제를 일부 풀어 주는 대신, 그 대가로 공공 기반을 확보하도록 하는 계획이다.

정식 정의는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제5호의4에 따른다.

두 구역의 계획 내용

공간재구조화계획으로 지정하는 구역에는 도시혁신구역, 복합용도구역 등이 있다.

도시혁신구역은 도시혁신계획을, 복합용도구역은 복합용도계획을 세운다.

복합용도계획은 용도별 구성비율을 따로 정한다는 점이 다르다.

두 계획 모두 공공시설등 제공 의무가 함께 붙는다.

입안부터 결정까지

절차는 입안, 공고·협의, 심의, 결정·고시 순서로 진행된다.

입안 내용의 개요는 90일 이상 공고해 의견을 받는다.

관계 행정기관과 협의한다. 도시혁신구역 지정은 회신 기간이 근무일 기준 10일 이내다.

중앙 또는 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 결정하고 고시한다. 결정 후 관계 서류를 송부해 일반 열람을 허용한다.

구역 지정 기준과 입지

구역은 지정 목적, 토지이용 현황, 상위계획 부합성, 주변 영향을 종합해 정한다.

도시혁신구역은 도심·부도심이나 생활권 중심, 기반시설과 연계된 거점에 지정한다.

복합용도구역은 산업구조 변화나 노후 건축물 밀집으로 정비가 필요한 지역에 지정한다.

복합용도구역은 전용주거·전용공업·녹지지역 지정을 지양한다.

도시혁신구역은 녹지지역을 전체 면적의 10퍼센트 범위 안에서만 포함할 수 있다.

공공시설등 제공 한도 계산

가상의 예로 복합용도구역 지정 후 토지가치 상승분을 계산해 본다.

변경 전 감정평가액은 50억 원, 변경 후 감정평가액은 80억 원이라고 하자.

토지가치 상승분은 80억 원에서 50억 원을 뺀 30억 원이다.

제공 한도는 상승분에 계획으로 정하는 비율을 곱한다. 비율을 40퍼센트로 가정하면 12억 원이다.

실제 제공 비율은 복합용도계획에서 정한다. 이 계산은 구조를 보이기 위한 가정이다.

헷갈리는 점과 정리

시험에서 자주 틀리는 부분부터 짚어 본다.

입안권자와 결정권자는 구분해서 써야 한다.

기여는 토지가치 상승분 범위로 한정되고, 복합용도계획은 지구단위계획과 다르다.

도시혁신구역의 녹지 편입은 전체 면적의 10퍼센트 범위 안에서만 허용된다.

정리하면, 공간재구조화계획은 용도 완화의 대가로 공공시설등을 확보하는 제도다.