공간재구조화계획 용도구역

왜 배우는가: 공간재구조화계획은 도시혁신구역·복합용도구역 등 도시 재구조화의 법적 틀이어서 도시계획 실무와 인허가 전반에 영향을 준다. 입안 주체, 결정 절차, 용도구역 성격이 여러 교시에 걸쳐 반복 출제되므로 개념의 골격을 먼저 정리해 두어야 한다.

출제 이력: 제137회 2교시 5번, 제135회 4교시 4번, 제128회 4교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

공간재구조화계획은 토지 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 완화하는 용도구역을 효율적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 계획이다.

• 공간재구조화계획: 완화형 용도구역을 정하는 도시·군관리계획의 한 종류
• 도시혁신구역: 창의적·혁신적 도시공간 개발을 위해 지정하는 용도구역
• 복합용도구역: 다양한 도시기능이 융복합된 공간 조성을 위해 지정하는 용도구역
• 입안권자: 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수
• 결정권자: 시·도지사(원칙), 국토교통부장관(국토교통부장관이 입안한 계획)
• 도시위원회 심의: 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회
• 공공시설등 제공: 가치상승분 범위 안에서 부지 제공 또는 설치

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 공간재구조화계획은 기존 도시의 규제를 일부 풀어 주는 대신 그 대가로 공공 기반을 확보하도록 하는 계획이다. 낡은 도심이나 산업구조가 바뀐 지역을 다시 짜는 도구로 쓰인다.

정식 정의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제5호의4에 따른다. 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 완화하는 용도구역의 효율적이고 계획적인 관리를 위하여 수립하는 계획이다.

도시혁신계획은 창의적이고 혁신적인 도시공간 개발을 목적으로, 도시혁신구역 안의 용도·건폐율·용적률·높이 제한을 따로 정하는 공간재구조화계획이다(제2조 제5호의5).

복합용도계획은 주거·상업·산업·교육·문화·의료 등 도시기능을 융복합하기 위해, 복합용도구역 안 건축물의 용도별 구성비율과 건폐율·용적률·높이 제한을 따로 정하는 공간재구조화계획이다(제2조 제5호의6).

두 계획은 모두 도시·군관리계획의 일종이다. 다만 일반 도시·군관리계획과 달리 공간재구조화계획으로 결정하며, 공공시설 제공 의무가 함께 붙는다.

3. 등장 배경과 필요성

도시는 인구감소, 산업구조 전환, 노후 건축물 밀집으로 기존의 용도지역 중심 규제만으로 대응하기 어려워졌다. 용도지역은 토지를 크게 나누어 규제하므로, 특정 구역만 탄력적으로 바꾸기 힘들었다.

이에 따라 공간재구조화계획이 도입되었다. 특정 구역을 도시혁신구역이나 복합용도구역으로 지정해 개발 규제를 완화하고, 그 대신 기반시설과 공공시설을 확보하도록 하는 방식이다. 개발 이익을 공공이 일부 환수한다는 점에서 기존 제도와 다르다.

또한 지구단위계획만으로는 생활권 단위의 재구조화를 담기 어려웠다. 공간재구조화계획은 도시·군기본계획과 연결된 상위의 공간 구조 관점에서 지역을 다시 설계하도록 한다. 상위계획과의 부합성을 결정 기준의 하나로 두는 이유도 여기에 있다.

이 제도는 신속한 개발과 공공성 확보의 균형을 노리는 장치다. 따라서 답안에서는 규제 완화의 목적과 공공 기여 장치를 함께 서술하는 것이 핵심이다.