건설사업관리(CM)
건설사업관리는 발주자가 직접 맡기 어려운 관리 업무를 전문 기업이 대신 맡는 제도다. 발주자는 공사를 여러 공종과 참여자로 나눠 발주하므로 이를 조정할 주체가 필요하다. 건설사업관리는 건설엔지니어링의 한 형태이며, 감리는 그 업무 중 일부다. 먼저 한 문제 풀어 보자…
주요 장면
대본
정의와 핵심
건설사업관리는 발주자가 직접 맡기 어려운 관리 업무를 전문 기업이 대신 맡는 제도다.
발주자는 공사를 여러 공종과 참여자로 나눠 발주하므로 이를 조정할 주체가 필요하다.
건설사업관리는 건설엔지니어링의 한 형태이며, 감리는 그 업무 중 일부다.
먼저 한 문제 풀어 보자.
구성 주체와 독립성
발주자는 의사결정권을 유지하고 CM사는 관리 권한을 위임받아 조정과 확인을 한다.
앞 문제의 답은 건설사업관리다. 감리는 이 업무 중 일부일 뿐이다.
원리는 세 가지다. 사업 정보의 통합 관리, 공기·공사비·품질 상충 조정, 시공 과정 감시다.
절차는 CM사 선정부터 설계 검토, 시공 점검, 준공 지원까지 다섯 단계로 진행한다.
업무 범위와 감독 권한대행
건설사업관리는 설계 전 단계부터 시공 후 단계까지 여섯 단계로 나뉜다.
업무 내용은 사업관리 일반, 계약, 사업비, 공정, 품질, 안전, 환경, 사업정보, 위험요소 관리다.
그중 감독 권한대행은 발주청의 감독 권한 일부를 건설엔지니어링사업자가 대신 행사하는 것이다.
시공계획 검토, 공정표 검토, 기성부분검사와 준공검사 등이 포함된다.
계약 유형별 공사비 책임
CM의 공사비 책임은 CM 용역자가 시공자와 어떤 관계를 맺는지에 따라 달라진다.
순수 자문형은 발주자의 대리인으로, 보수는 용역비이며 시공자와 직접 계약하지 않는다.
위험 부담형은 발주자의 공사비 불확실성을 줄이는 대신 CM 용역자가 초과 위험을 진다.
두 방식의 차이는 계약 구조와 위험 배분에 있으며, 이 차이를 설명하는 것이 채점 핵심이다.
계산 예제
가상의 사업으로 용역비 산정 원리를 본다.
용역비는 총공사비에 요율을 곱해 구한다.
조건을 공식에 대입해 직접 구해 보자.
요율 수치는 가정값이므로 답안에는 산정 원리만 쓴다.
예제 풀이
앞 문제의 답은 15억원이다. 1,000억원에 0.015를 곱해 구한다.
36개월로 나누면 월 평균 약 0.42억원이다.
이 예제는 보수 구조를 설명하는 연습용이다.
공사비 기준 요율 방식은 계산이 단순하지만, 공사비 증감에 따라 보수가 변한다.
정리와 시험 포인트
건설사업관리는 발주자를 대신해 공기·공사비·품질을 통합 관리하는 전문 용역이다.
시험에서는 정의, 도입 배경, 법적 체계, 활성화 방안을 묻는 문제로 반복 출제된다.
답안에는 감독 권한대행 업무를 빠뜨리지 말고, 감리와 건설사업관리를 구분해 쓴다.
답안 첫 부분에 건설사업관리는 사업 전체를 다루는 넓은 개념이라고 쓴다.