입지규제최소구역

정의

입지규제최소구역은 용도지역제의 획일적 규제를 구역 단위로 완화하는 제도다.

정식으로는 도시·군관리계획으로 지정하는 구역이다.

지정 목적은 쇠퇴하는 구도심을 복합적으로 개발하도록 돕는 데 있다.

등장 배경

용도지역제는 토지를 용도지역으로 나눠 용도와 밀도를 정한다.

그 결과 기능이 섞이기 어렵고, 구도심은 개발이 막히는 경우가 많았다.

지구단위계획은 건축허가 요건을 크게 바꾸기 어렵다.

그래서 입지규제최소구역은 용도지역과 별도로 건축 요건을 정할 수 있다.

구성과 계획

입지규제최소구역은 구역 지정, 계획, 건축 규제 완화, 사업 시행 순으로 이어진다.

구성요소는 구역, 계획, 건축 규제 완화 사항, 다른 법률 특례, 사업 시행 주체다.

핵심 원리는 용도지역 규제와 건축허가 요건을 분리하는 것이다.

이때 도시 전체의 기반시설 용량과 주변 환경 영향을 함께 검토해야 한다.

지정 절차

절차는 대상 지역 선정과 구역 지정 요건 검토에서 시작한다.

이후 구역을 도시·군관리계획으로 지정하고, 구역별로 계획을 세운다.

계획에 따라 건폐율·용적률·높이·용도 기준을 확정한다.

다른 법률 완화는 관계 기관과 협의하고 계획 준수를 관리한다.

용도지역제와 비교

용도지역제는 일률 규제, 지구단위계획은 구역 단위 상세 계획이다.

입지규제최소구역은 용도지역제가 정한 건축허가요건을 구역 단위로 다시 정한다.

용도지역을 바꾸지 않고 건축 요건만 달리 정할 수 있다는 점이 핵심 차이다.

지구단위계획과는 지정 목적과 규율 방식에서 차이가 난다.

헷갈리는 점과 시험 포인트

흔한 실수는 입지규제최소구역을 용도지역 변경 제도로 설명하는 것이다.

인·허가 의제를 심사 배제로 쓰면 감점이다.

인·허가 의제의 취지는 창구 단일화와 절차 간소화다. 실체적 요건 심사는 남는다.

지정 요건은 기반시설 확보, 공공기여와 연결해서 설명해야 한다.

정리

입지규제최소구역의 핵심을 다섯 줄로 정리한다.

개념, 목적, 계획, 절차, 쟁점 순서로 떠올리면 된다.

시험에서는 지정 목적과 요건, 계획 수립 원칙을 함께 묻는다.