도시개발사업 시행방식

시행방식의 세 가지

도시개발사업의 시행방식은 토지를 확보하고 조성하는 방법을 정한 것이다.

수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식의 세 가지로 구분한다.

방식에 따라 토지 확보 방법과 비용 부담, 인가 절차가 달라진다.

그래서 시험에서는 방식별 비교와 환지 절차가 반복해서 출제된다.

환지방식의 원리

환지방식은 토지 소유자가 땅을 제공하고, 사업 후 조성된 토지의 일부를 되돌려받는 방식이다.

토지를 사지 않으므로 사업비가 적게 든다. 지가가 높아 수용이 어려운 곳에 적합하다.

감소한 토지 면적은 청산금으로 정산한다. 이때 평가식이 원칙이다.

면적식은 토지 이동이 경미한 경우에만 쓴다.

입체 환지는 반드시 평가식을 적용한다.

환지방식 사업 절차

앞 문제의 정답은 청산금이다.

절차는 구역 지정과 개발계획 수립에서 시작한다. 이후 실시계획을 인가받는다.

다음으로 환지 계획을 작성한다. 행정청이 아닌 시행자는 공람을 거쳐 의견을 반영한다.

공람 의견은 공람 기일 종료일부터 60일 이내에 통보한다. 이후 인가를 받아 환지처분을 한다.

마지막으로 청산금을 정산하고 공공시설을 관리청에 무상 귀속한다.

평균 토지부담률 계산

평균 토지부담률은 제외 토지를 뺀 뒤 보류지가 차지하는 비율이다.

분자는 보류지 면적에서 제외 토지 면적을 뺀 값이다.

분모는 구역 면적에서 같은 제외 토지 면적을 뺀 값이다.

값을 대입하면 20,000을 90,000으로 나눈 값이 된다.

약 22.2%다. 단위가 모두 ㎡로 같아서 약분된다.

상한은 50% 이하가 원칙이고, 지정권자가 인정하면 60%까지 가능하다.

혼용방식의 분할과 미분할

앞 문제 정답은 11.1%다.

혼용방식은 한 구역에서 환지방식과 수용 또는 사용방식을 함께 쓰는 방식이다. 분할과 미분할로 나뉜다.

분할 혼용은 사업시행지구를 나눠 지구별로 방식을 적용한다.

미분할 혼용은 구역을 나누지 않는다. 환지 부분에는 환지 규정을 적용한다.

분할 혼용은 지구별 기반시설 비용을 실시계획에 구분해 반영한다.

시험에서 자주 틀리는 점

헷갈리기 쉬운 첫째는 토지부담률이다. 기본 상한은 50%이고 예외는 60%다.

둘째는 평가식과 면적식이다. 원칙은 평가식이고 면적식은 토지 이동이 경미한 경우에만 쓴다.

셋째는 입체 환지다. 평가식을 반드시 적용하며 신청 기간은 30일 이상 60일 이하다.

시행방식 변경은 당초 요건이 사라진 경우에 한정된다.

정리

지금까지 내용을 정리한다. 시행방식은 세 가지다.

환지방식은 평가가액 기준으로 재배치하고, 차액은 청산금으로 정산한다.

혼용방식은 분할과 미분할을 구분하고, 평균 토지부담률은 기본 50% 이하다.

구역 특성에 맞는 방식을 고르는 것이 핵심이다.