도시개발사업 시행방식

왜 배우는가: 도시개발사업은 시행방식(수용·사용방식, 환지방식, 혼용방식)에 따라 토지 확보 방법, 비용 부담, 인가 절차가 달라지므로 실무에서 사업 타당성과 사업 추진 전략을 좌우한다. 기술사 시험에서는 사업방식 비교와 환지방식 세부 절차가 여러 회차에 걸쳐 반복 출제되므로 개념을 정확히 정리해 두어야 한다.

출제 이력: 제134회 3교시 3번, 제117회 4교시 3번, 제109회 3교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

도시개발사업의 시행방식은 도시개발구역의 토지를 수용 또는 사용, 환지, 또는 이를 혼용하는 방식으로 구분하여 사업을 시행하는 방법을 말한다.

• 도시개발구역: 도시개발사업을 시행하기 위하여 지정·고시된 구역
• 수용 또는 사용방식: 토지를 매수·수용하여 조성 후 공급하는 방식
• 환지방식: 토지 소유자의 토지를 환지계획에 따라 재배치하는 방식
• 혼용방식: 한 구역 안에서 수용·사용방식과 환지방식을 함께 적용하는 방식
• 환지계획: 환지 대상 토지의 위치·면적·가격을 정한 계획
• 보류지·체비지: 사업 비용 충당 또는 공공시설 용지로 남겨 두는 토지
• 토지부담률: 토지 소유자가 사업을 위해 내놓는 토지의 비율
• 입체 환지: 토지 또는 건축물 권리를 구분건축물로 이전하는 방식

2. 개념 풀이

도시개발사업은 도시의 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 기능을 갖춘 단지나 시가지를 새로 조성하는 사업이다. 시행방식은 이 조성 과정에서 토지를 어떻게 확보하고 공공시설을 어떻게 배치할지를 정하는 방법이다. 도시개발법은 원칙적으로 시행방식을 개발계획에 포함하도록 하고 있으며, 시행령에서 각 방식의 적용 요건을 정한다.

수용 또는 사용방식은 시행자가 구역 안의 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 권한을 바탕으로 토지를 취득하여 집단적으로 조성하고 공급하는 방식이다. 계획적이고 체계적인 집단 조성이 필요한 경우에 적용된다.

환지방식은 토지 소유자가 토지를 제공하는 대신, 사업 후 조성된 토지의 일부를 환지로 되돌려받는 방식이다. 토지를 매수하지 않고 사업을 진행하므로 사업비가 적게 든다. 지가가 인근보다 현저히 높아 수용 방식이 어려운 경우에 적합하다.

혼용방식은 구역 일부에는 수용·사용방식을, 다른 일부에는 환지방식을 적용하는 방식이다. 구역을 사업시행지구별로 나누는 분할 혼용방식과, 나누지 않고 한 구역에서 두 방식을 함께 쓰는 미분할 혼용방식이 있다.

환지의 기본 원리는 사업 전후 토지 가치의 변화를 토지 소유자에게 공정하게 배분하는 데 있다. 사업 전 토지 가액과 사업 후 토지 가액을 비교하여, 토지 소유자가 부담하는 면적과 되돌려받는 면적을 정한다. 이때 공공시설 용지는 무상으로 제공되는 토지로 처리하고, 사업비 충당을 위한 체비지는 시행자가 매각하여 재원으로 쓴다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 급격히 팽창하면서 토지 수용만으로 대규모 개발을 추진하면 막대한 보상비와 시간이 든다. 반대로 소유자 자력에만 맡기면 도로·상하수도 같은 기반시설이 불규칙하게 배치된다. 환지방식은 이 두 문제를 줄이기 위해 도입되었고, 기존 시가지의 정비와 토지 구획 변경에 효과가 크다.

수용 방식은 공공성이 강한 대규모 신도시 조성에 필요하다. 그러나 보상 부담이 커서 민간 참여와 재원 조달 구조를 함께 고려해야 한다. 혼용방식은 한 구역에 여러 여건이 섞여 있을 때 각 부분에 맞는 방식을 적용하기 위해 나왔다. 시행령은 혼용방식의 시행 방법을 분할과 미분할로 나누어 정하고 있어, 사업 구조를 선택할 때 기준이 된다.

지가가 인근보다 현저히 높은 경우 환지방식 적용 요건과 같은 요건은 시행방식 결정의 출발점이다. 시행자는 이 요건과 사업 규모를 함께 고려하여 방식을 정한다.