사전협상제도

사전협상이란

사전협상제도는 도시계획 변경 전에 공공과 민간이 협상하는 제도다.

민간이 개발계획을 제안하면, 개발계획과 공공기여 방안을 미리 협상해 합의한다.

합의 결과는 도시관리계획 변경에 반영된다.

절차 흐름

먼저 민간이 협상대상지와 개발계획을 제안한다.

공공과 민간의 협상단이 협상하고, 협상조정협의회가 이견을 중재한다.

합의되면 협상 결과를 반영한 지구단위계획 도서를 민간이 제출한다.

이후 주민의견 청취와 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정된다.

공공기여와 토지가치 상승분

공공기여는 법 제52조의2에서 정하는 시설 또는 비용을 민간이 제공하는 것이다.

공공기여 총량은 토지가치 상승분의 범위로 정한다.

상승분은 용도지역 변경 등으로 늘어난 토지가격의 차이를 뜻한다.

즉 공공기여는 개발 후 토지가치에서 개발 전 토지가치를 뺀 값을 넘지 않는다.

협상 대상의 세 가지 유형

사전협상은 협상 대상의 성격에 따라 몇 가지 유형으로 나눠 볼 수 있다.

지구단위계획 수립·변경형이 가장 일반적이다.

용적률과 높이 상향에 대한 공공기여가 핵심 쟁점이 된다.

용도 완화형은 용도지역 변경에 따른 토지가치 상승분을 공공이 환수하는 구조다.

헷갈리는 점

자주 틀리는 설명을 짚어 보자.

사전협상은 법률상 필수 절차가 아니라 지방자치단체가 조례로 운영하는 제도다.

공공기여는 임의 기부금이 아니라 법 제52조의2에서 정하는 시설 또는 비용의 제공이다.

협상은 합의안을 만드는 절차이고, 효력은 도시·군관리계획 결정에서 생긴다.

정리

마지막으로 핵심을 정리한다.

사전협상은 조례에 근거한 공공과 민간의 합의 절차다.

결과는 지구단위계획 도서와 공공기여계획으로 입안되고, 공공기여는 토지가치 상승분을 넘지 않는다.

정의, 공공기여, 연계 기한을 기억하면 답안의 뼈대를 세울 수 있다.