공공재개발사업

정의

공공재개발사업은 공공이 시행자로 참여하는 재개발사업이다.

재개발사업 중 법이 정한 요건을 모두 갖춘 사업을 공공재개발사업이라 한다.

정의는 도시 및 주거환경정비법 제2조제2호나목에 있다.

요건과 구성

정의상 요건은 두 가지다. 첫째, 공공이 시행자로 참여해야 한다.

시행자는 시장·군수등 또는 토지주택공사등이며, 조합과 공동 시행도 포함된다.

둘째, 나머지 주택 중 일정 비율을 지분형·공공임대·공공지원민간임대 주택으로 공급해야 한다.

이 공적 주택 공급의 대가로 용적률 완화와 국민주택규모 주택 인수가 연결되어 작동한다.

공공임대 건설비율

공공임대주택 건설비율은 사업지가 과밀억제권역인지에 따라 나뉜다.

과밀억제권역은 100분의 30 이상 100분의 40 이하, 그 외 지역은 100분의 20 이상 100분의 30 이하다.

다만 실제 비율은 법률 범위 안에서 시·도조례가 정하므로 지역 조례를 함께 확인해야 한다.

계산 예제

예를 들어 정비구역 안 총 400세대를 과밀억제권역에서 공공재개발로 짓는다고 하자.

최소 비율 100분의 30을 적용하면 공공임대는 400 × 0.30 = 120세대다.

같은 400세대라도 과밀억제권역 밖이면 최소 80세대가 된다. 위치에 따라 의무량이 달라진다.

헷갈리는 점

공공재개발 답안에서 자주 틀리는 부분을 짚어 보자.

조합 단독 시행은 공공재개발이 아니다. 조합과 공동으로 시행하는 경우는 포함된다.

법적상한초과용적률은 무조건 허용되지 않고 지방도시계획위원회 등의 심의를 거친다.

정비구역 지정 특례는 기본계획 생략과 구분해서 설명한다.

1년 내 시행자가 지정되지 않으면 해제되는 조건도 함께 쓴다.

정리

마지막으로 핵심을 정리한다.

시행자, 공적 주택 공급, 용적률 완화, 국민주택규모 인수가 그 네 가지다.

공공재개발사업은 이 요소들이 한 묶음으로 작동하는 정비사업이다.