공공재개발사업

왜 배우는가: 공공재개발사업은 정비사업 중 공공이 사업에 참여하고 용적률 완화와 공공임대주택 공급을 연계하는 제도로, 재개발사업의 추진 한계를 보완하는 수단으로 도입됐다. 최근 정비사업 정책의 핵심 쟁점이어서 개념 정의, 공적지원, 기대효과를 묻는 문항이 반복해서 출제된다.

출제 이력: 제131회 4교시 3번, 제127회 1교시 13번, 제125회 3교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

공공재개발사업은 공공이 시행자로 참여하는 재개발사업으로, 공공임대주택 등을 일정 비율 건설·공급하는 대가로 용적률 등 공적지원을 받는 정비사업이다.

• 공공재개발사업
• 공공재개발사업 시행자
• 정비구역
• 공공임대주택 건설비율
• 법적상한초과용적률
• 인수자
• 공공지원
• 노후·불량건축물

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 낡은 주거지를 새로 짓는 재개발사업에 공공이 직접 나서서 사업 속도와 사업성을 높이는 방식이다. 공공이 나서는 대신 민간이 얻는 사업성 일부를 공공임대주택 같은 공익용 주택으로 되돌려 준다.

정식 정의는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 정비법) 제2조제2호나목에 있다. 재개발사업 중 다음 요건을 모두 갖춘 사업을 공공재개발사업이라 한다. 첫째, 시장·군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동 시행 포함)이 주거환경개선사업·재개발사업의 시행자 또는 재개발사업의 대행자(공공재개발사업 시행자)일 것. 둘째, 건설·공급되는 주택의 전체 세대수 또는 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 20 이상 100분의 50 이하 범위의 시·도조례로 정하는 비율 이상을 지분형주택, 공공임대주택, 공공지원민간임대주택으로 건설·공급할 것.

핵심 용어는 다음과 같다.

• 공공재개발사업 시행자: 시장·군수등 또는 토지주택공사등. 조합과 공동으로 시행하는 경우도 포함한다.
• 공공임대주택 건설비율: 전체 주택 중 공공 목적 주택의 비율. 과밀억제권역 여부에 따라 시행령 제1조의2에서 구분한다.
• 법적상한초과용적률: 법적상한용적률을 넘어 건축할 수 있는 용적률. 정비법 제101조의5에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 조례에도 불구하고 지방도시계획위원회 및 도시재정비위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률의 100분의 120까지 건축할 수 있다.

일반 재개발과의 차이는 시행 주체와 공적 대가에 있다. 일반 재개발은 조합 또는 민간 중심으로 추진되지만, 공공재개발은 공공이 시행자로 참여하고 공공임대주택 공급을 의무로 한다.

3. 등장 배경과 필요성

재개발사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하지만, 사업성이 낮은 구역은 추진이 지연되거나 중단되는 일이 많았다. 조합 중심 추진은 사업비 조달과 갈등 조정에 한계가 있었다. 이에 공공이 시행자로 참여해 사업 기간을 줄이고, 민간이 얻는 용적률 상향 이익을 공익용 주택 공급으로 환원하는 구조가 도입됐다.

이 제도는 정비법 제5장 공공재개발사업 및 공공재건축사업 규정으로 2021년 4월 13일 신설됐다(제101조의3부터 제101조의5 등). 이후 공공임대주택 건설비율 기준이 시행령에 정해지면서 체계가 갖춰졌다. 정비구역 지정 특례도 같은 장에 있어, 기본계획 수립·변경 없이 공공재개발사업을 위한 정비계획을 결정할 수 있다.