특별건축구역 제도

정의와 키워드

특별건축구역은 건축 규제를 구역 단위로 묶어 완화하는 제도다.

도시경관 창출, 건설기술 향상, 건축제도 개선이 목적이다.

이름이 비슷한 특별계획구역, 특별가로구역과 구분해야 한다.

구성 요소

특별건축구역은 지정권자, 통합적용계획 같은 요소로 이루어진다.

지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사다. 근거는 건축법 제69조다.

통합적용계획은 미술작품, 부설주차장, 공원 기준을 구역 단위로 묶어 적용한다. 건축법 제74조가 근거다.

지정 절차

지정은 필요성, 타당성, 공공성을 검토한 뒤 신청서를 작성해 시작한다.

지정하면 관보에 즉시 고시한다. 시·도는 공보에 고시한다.

이어 통합적용계획을 세워 허가권자와 협의한다. 허가권자는 요청받은 날부터 20일 이내에 의견을 낸다.

계획 변경이 따르면 결정권자에게 서류를 보낸다.

용적률 완화 계산

특별건축구역의 용적률 완화는 최대한도의 120퍼센트 이하로 적용한다.

특례가 필요한 경우에만 적용하는 것이 원칙이다.

가상의 예로 최대한도가 200퍼센트이면 상한은 240퍼센트다.

중복 완화가 대통령령 최대한도를 넘으면 공동위원회 심의를 거친다.

직접 풀어 보자. 최대한도가 150퍼센트이면 완화 상한은 얼마인가?

정답은 180퍼센트다. 150퍼센트에 1.2를 곱한 값이다.

세 제도 비교

이름이 비슷한 세 제도는 근거 법과 지정 목적으로 구분한다.

특별계획구역은 지구단위계획 안에서 별도 세부계획을 정하는 구역이다.

특별건축구역은 건축법에 따라 건축기준 특례를 주는 구역이다.

특별가로구역은 건축법 제77조의2에 따라 도로변 건축물의 경관을 관리한다.

헷갈리는 점

가장 흔한 실수는 특별계획구역과 특별건축구역을 같은 제도로 보는 것이다.

특별계획구역은 지구단위계획의 하위 구역이다. 특별건축구역은 건축법에 따른 구역이다.

지정 제외 지역은 네 곳이다. 개발제한구역, 자연공원, 접도구역, 보전산지다.

군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하면 국방부장관과 사전 협의가 필요하다.

정리

특별건축구역은 건축법에 따라 건축 규제를 구역 단위로 완화하는 제도다.

지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사다.

용적률 완화는 최대한도의 120퍼센트 이하다. 이웃 일조권은 헌법과 민법으로 보호한다.