특별구역 제도

왜 배우는가: 특별구역 제도는 기존 건축 규제를 일부 완화해 도시경관과 건축기술을 높이는 수단이라 실무 인허가에서 자주 마주친다. 시험에서도 특별계획구역과 특별건축구역의 차이를 묻는 문제가 반복되므로 개념 구분을 먼저 잡아야 한다.

출제 이력: 제125회 2교시 3번, 제108회 1교시 1번, 제102회 4교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의 문장

특별건축구역은 「건축법」에 따라 도시경관 창출, 건설기술 향상, 건축제도 개선을 위해 건축제한 등을 완화·통합 적용하는 구역이다.

키워드

• 특별건축구역
• 통합적용계획
• 특별계획구역
• 특별가로구역
• 건축 규제 완화
• 도시경관
• 지정권자

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 건물을 하나씩 따로 규제하지 않고, 일정한 구역을 묶어 건축 기준을 한꺼번에 조정하는 제도다. 대상 구역이 넓고 사업 성격이 특별하면 이 구역 안에서만 건축 기준을 새로 맞춘다.

정식 정의는 「건축법」 제69조에 따른 특별건축구역 지정이다. 국토교통부장관 또는 시·도지사가 도시 또는 지역의 일부에 대해 특례 적용이 필요하다고 인정하면 지정할 수 있다. 지정 근거는 국제행사 개최 지역, 국가정책사업, 도시개발·도시재정비 사업 등으로 나뉜다.

특별건축구역은 건축물 기준을 구역 단위로 통합 적용하는 제도다. 통합적용계획은 구역 전체를 대상으로 미술작품, 부설주차장, 공원 등 관계 법령의 기준을 묶어 적용하는 계획이다. 「건축법」 제74조가 근거다.

특별계획구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 지구단위계획구역 안에서 현상설계 등 창의적 개발이 필요한 구역이다. 지구단위계획의 일부를 별도 세부계획으로 정하는 구역이라는 점이 핵심이다.

특별가로구역은 「건축법」 제77조의2에 따라 도로에 접한 건축물의 형태를 조화롭게 맞추기 위해 지정하는 구역이다. 도로 경관 관리가 목적이다.

이 세 제도는 이름이 비슷하지만 근거 법과 지정 목적이 다르다. 답안에서는 법 근거를 먼저 밝혀야 혼동을 피할 수 있다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 커지면서 획일적인 건축 규제만으로는 도시 경관과 복합 기능을 살리기 어려워졌다. 한 필지씩 허가하는 방식으로는 대형 사업의 건축물 배치와 용도 조합을 조정하기 힘들다. 그래서 일정 구역을 묶어 기준을 조정하는 제도가 도입됐다.

특별건축구역은 건축 규제를 완화해 창의적인 건축물을 유도하려는 목적에서 출발했다. 국제행사 준비, 신도시 조성, 노후 지역 재정비 같은 사업에서 특례가 필요해졌다. 건설기술 발전에 따른 선진 기술 적용을 허용하는 것도 같은 맥락이다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 안에서 공공청사, 대규모 복합시설처럼 사업 구조가 복잡한 용지를 따로 관리하려는 필요에서 생겼다. 개발 프로그램이 확정되지 않은 주요 거점을 협의로 끌고 가기 위한 장치이기도 하다.

특별건축구역이 지정되면 용적률 적용 배제, 높이 제한 배제 같은 특례가 가능해진다. 다만 이웃 토지의 일조권은 「헌법」과 「민법」으로 보호해야 한다. 이 점은 규제 완화의 한계를 보여준다.