토지이용계획

토지이용계획의 정의

토지이용계획은 시가지 범위를 정하고, 그 안의 토지를 용도별로 배치하는 도시계획 부문이다.

쉽게 말하면 집을 지을 땅, 가게 땅, 공장 땅, 녹지를 미리 정해 두는 일이다.

땅마다 쓰임을 나누지 않으면 주택 옆에 공장이 들어서는 충돌이 생긴다.

이 계획은 도시·군기본계획의 네 번째 내용 부문으로 규정되어 있다.

네 가지 구성요소

토지이용계획의 구성요소는 네 가지로 나뉜다.

첫째는 토지수요 예측이다. 인구와 산업 전망으로 용도별 필요 면적을 구한다.

둘째는 용도 배분이다. 토지적성평가 결과를 활용해 용도별 위치를 정한다.

셋째는 용도지역 관리방안, 넷째는 비시가화지역 성장관리계획이다.

수요 예측이 배분량을 정하고, 배분 결과가 용도지역 지정으로 이어진다.

주거용지 수요 산정 예

이번에는 주거용지 수요 산정을 가상의 예로 본다.

필요 주거면적은 목표연도 인구에 1인당 주거면적을 곱해 구한다.

인구 10만명에 1인당 30㎡를 곱하면 300만㎡이다.

여기서 기성 시가지의 주거면적 300만㎡를 뺀다.

신규 확보량은 0㎡이므로 신규 주거용지는 필요 없다.

헷갈리는 점과 시험 포인트

앞 문제의 정답은 300만㎡이다. 필요 면적을 인구와 1인당 면적으로 구한 값이다.

헷갈리는 점은 계획의 층위다. 기본계획은 방향을 정하고, 관리계획이 구속력을 준다.

지구단위계획은 필지 단위의 용도와 밀도를 세부적으로 조정한다.

토지이용계획을 용도지역 지정만으로 설명하면 감점이 크다. 네 단계를 모두 써야 한다.

주거용지 개발밀도는 임의로 적지 말고 용적률 150퍼센트 기준으로 쓴다.

최근 동향과 쟁점

최근 토지이용계획은 인구 감소와 기후위기 대응에서 방향이 바뀌고 있다.

인구가 줄어드는 시·군은 콤팩트-네트워크 도시를 목표로 한다.

지침은 온실가스 배출량을 고려해 탄소중립에 맞는 토지수요를 예측하라고 요구한다.

재해 위험 지역은 토지적성평가와 연계해 개발을 억제하는 방향으로 정한다.

그래서 토지이용계획은 인구 추세와 탄소중립, 재해 위험을 함께 반영해야 한다.

정리와 직접 풀기

마지막으로 핵심을 정리한다.

토지이용계획은 수요 예측, 용도 배분, 용도지역 관리, 성장관리로 구성된다.

수요는 인구 예측에서 출발해 기성 시가지 면적과 비교해 산출한다.

시험에서는 개념 정의, 역할, 지역지구제와의 관계를 반복해 묻는다.