지역제 유형: 유클리드 지역제

지역제의 정의

지역제는 토지를 용도별 구역으로 나누어 규제하는 제도다.

유클리드 지역제는 구역마다 허용 용도와 건축 규모를 함께 정한다.

이 방식은 1926년 미국 유클리드 판결로 합헌성을 인정받았다.

두 가지 기본 메커니즘

유클리드 지역제는 용도 분리와 수치 규제라는 두 가지 메커니즘으로 이루어진다.

첫째는 용도 분리다. 주거와 상업, 공업처럼 상충되는 토지 이용을 공간적으로 떼어 놓는다.

둘째는 건축 규모 규제다. 건폐율, 용적률, 높이, 최소 대지 면적, 후퇴 거리 기준을 구역 안에 적용한다.

규제 적용 절차

유클리드 지역제의 적용 절차는 네 단계로 이루어진다.

먼저 도시 전체를 용도지역으로 구획하고, 지역별 허용 용도와 건폐율, 용적률, 높이 상한을 정한다.

개별 건축 행위는 지역 기준과 대조해 허가하거나 불허한다.

예외는 조건부 용도나 변경허가, 특례로 처리한다.

두 지역제의 비교

유클리드 지역제와 형태기반 지역제는 규제 기준이 다르다.

유클리드 방식은 용도를 기준으로 토지를 나누고 수치로 규제한다.

형태기반 방식은 건물 형태와 가로 규모를 기준으로 하며, 도해와 문언을 함께 쓴다.

따라서 두 제도는 규제 대상과 목표가 다르다고 구분해서 써야 한다.

하위 유형과 한계

유클리드 지역제는 하위 유형으로 평면형과 위계형을 둔다.

평면형은 지정된 용도만 허용해 구역이 단순하고 명확하다.

위계형은 상위 용도를 하위 구역에 허용한다. 수익성이 가장 높은 용도가 구역을 지배해 구분의 의미가 약해진다.

용도 분리가 자동차 의존을 높인다. 미국 25개 도시 조사에서 혼합 주거·상업 용도 허용 토지는 5% 미만이었다.

핵심 정리

핵심을 정리하자. 유클리드 지역제는 용도 분리와 치수 기준으로 토지를 규제한다.

제도는 1916년 뉴욕에서 시작되었고, 1926년 판결로 합헌성이 확인되었다.

한계는 단일 용도 고착과 자동차 의존이며, 비유클리드 지역제가 이를 보완한다.

시험에서는 두 제도의 규제 대상과 목표를 구분해 쓰는 것이 핵심이다.