지구단위계획 용도관리

용도관리란

지구단위계획 용도관리는 구역 안 건축물의 용도를 지정, 권장, 불허로 나누는 계획 수단이다.

용도지역만으로는 같은 지역 안의 세부 토지이용을 통제하기 어려워 지구단위계획이 이를 보완한다.

지정·권장·불허 용도

용도 제한은 지정, 권장, 불허의 세 가지로 나뉜다.

지정용도는 구역 안에서 반드시 허용해야 하는 용도다. 권장용도는 입지를 적극 유도하는 용도다.

불허용도는 구역 목적과 맞지 않는 시설의 입지를 막는 용도다.

지정은 허용 범위를, 권장은 그 안의 선호를, 불허는 범위에서의 제외를 나타낸다.

허용 범위와 제한 사유

용도 관리는 법 제76조가 정한 구역 안 허용 범위를 먼저 확인하는 데서 출발한다.

지구단위계획은 그 허용 범위를 넓히지 않고, 필요한 만큼 좁히는 방식으로 작동한다.

간선도로변 주택 난립, 혐오시설 입지, 용도 혼재, 주거·학교 인근의 일반숙박·위락시설 등이 제한 사유다.

지침은 구역 지정 목적과 주변 현황을 근거로 필요한 범위에서만 용도를 제한하도록 한다.

획지별 적용과 특별계획구역

용도 제한 종류는 획지별 적용 방식으로 나누어 보면 구분이 분명해진다.

지정용도는 허용 용도를 구체적으로 정하는 것이다.

권장용도는 1층 전면 등 가로 활성화 지점에 쓰며, 규제보다 유도를 우선한다.

불허용도는 구역 특성상 맞지 않는 용도만 제한하고 전체 건축물에 일괄 적용하지 않는다.

지침 3-8-3은 전체 불허보다 권장용도를 주요 수단으로 쓰라고 한다. 특별계획구역은 별도 개발안이 용도를 정한다.

순차개발 특별계획구역

순차개발 특별계획구역은 면적을 제한해 개발 방향을 제시한다.

면적은 전체 구역 면적의 2/3 이하로 제한한다. 이 수치는 답안에 반드시 쓴다.

특수기능 시설, 순차개발, 지형 조건 등이 특별계획구역 지정 대상이다.

정답은 2/3다. 순차개발 특별계획구역은 전체 구역 면적의 2/3를 넘을 수 없다.

정리

용도 제한은 지정, 권장, 불허를 구분해 각각의 적용 기준을 쓰는 것이 핵심이다.

허용 범위는 법 제76조에서 확인하고, 지구단위계획은 그 범위를 좁힌다.

권장은 1층 전면 같은 활성화 지점에, 불허는 입지 충돌 지점에만 쓴다.