지구단위계획 용도관리

왜 배우는가: 지구단위계획의 용도관리는 건축물의 용도를 지정·권장·불허로 나눠 개별 필지의 토지이용을 통제하는 수단이다. 실무에서 용도 혼재와 난개발을 막는 핵심 도구이고, 시험에서는 용도 제한의 종류와 적용 기준을 묻는 문제로 자주 출제된다.

출제 이력: 제134회 2교시 6번, 제130회 4교시 6번, 제127회 2교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

지구단위계획 용도관리는 구역 내 건축물의 용도를 지정용도·권장용도·불허용도로 나누어 토지이용을 제한하고 유도하는 계획 수단이다.

핵심 키워드

• 지정용도: 구역 안에서 반드시 허용해야 하는 건축물의 용도
• 권장용도: 입지를 적극 유도하는 용도로, 1층 전면 등에 활용
• 불허용도: 입지를 막는 용도로, 구역 목적과 맞지 않는 시설 차단
• 용도 제한의 종류: 용도지역 기본 용도 범위 안에서 추가로 제한하는 방식
• 용도 혼재 방지: 간선도로변 주택·영세상가 난립과 혐오시설 입지 억제
• 특별계획구역: 별도 개발안을 수용하는 구역으로, 용도를 따로 정할 수 있음
• 법 제76조: 구역 안에서 허용되는 건축물 범위 안에서 용도를 따로 제한하는 근거

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 지구단위계획구역 안에서 어떤 건물을 지을 수 있고 어떤 건물은 지을 수 없는지 정하는 일이다. 용도지역만으로는 같은 지역 안의 세부 토지이용을 통제하기 어렵기 때문에 지구단위계획이 이를 보완한다.

정식 정의는 다음과 같다. 지구단위계획 용도관리는 지구단위계획구역의 지정목적, 용도지역·용도지구의 특성을 고려하여 건축물의 용도를 지정, 권장, 불허하고 필요한 경우 용도의 종류를 따로 제한하는 계획 행위다. 「지구단위계획수립지침」은 지구단위계획구역의 지정목적과 관계없이 과도하게 용도를 지정하면 민원이 생기므로 주변 토지이용과 건축물 현황을 고려하도록 한다.

핵심 용어는 다음과 같다.

지정용도는 구역의 계획 목표에 맞춰 반드시 입지시켜야 하는 용도다. 지정용도를 정하면 해당 용도의 건축을 강제하는 효과가 있다.

권장용도는 허용은 하되 적극 유치를 유도하는 용도다. 규제보다 유도 중심의 수단이며, 보행 활성화가 필요한 가로에서는 1층 전면권장용도로 활용한다.

불허용도는 입지특성상 계획목표에 맞지 않는 용도를 막는 것이다. 지침은 건축물 전체에 불허용도를 지정하는 것보다 권장용도를 주요 수단으로 쓰도록 권한다.

용도 제한은 법에서 허용하는 건축물 범위 안에서만 가능하다. 용도지역이 허용하지 않는 용도를 지구단위계획으로 새로 허용할 수는 없으므로, 용도 제한은 기본적으로 축소 방향으로 작동한다.

3. 등장 배경과 필요성

용도지역제는 넓은 범위를 용도별로 묶어 관리하므로 필지 단위의 세부 토지이용을 통제하기 어렵다. 같은 상업지역 안에서도 주거지 인접부와 간선도로변의 성격이 다르다. 이 차이를 반영하지 못하면 주거환경 훼손, 혐오시설 인접, 용도 간 불경제가 생긴다.