용도지역 중첩 대지기준

중첩 대지란

대지 하나가 둘 이상의 용도지역등에 걸치는 경우가 있다.

이를 중첩 대지라 하며, 건축 기준을 어떻게 적용할지 정해야 한다.

핵심은 건폐율과 용적률은 가중평균, 그 밖의 제한은 넓은 면적 지역 규정이다.

가중평균 식

두 지역 이상에 걸친 대지는 부분 면적을 가중치로 건폐율과 용적률을 평균한다.

각 부분 면적에 그 부분의 한도를 곱해 더한 뒤, 전체 대지 면적으로 나눈다.

다만 이 계산은 가장 작은 부분 규모가 대통령령 규모 이하일 때만 적용한다.

근거에 제시된 기준 규모는 330제곱미터 이하다.

계산 예제

면적과 한도가 다른 두 지역에 걸친 1,000제곱미터 대지를 계산해 보자.

작은 부분이 200제곱미터라 기준 이하이므로 가중평균을 적용한다.

건폐율은 800×60과 200×80을 더해 1,000으로 나누면 64%다.

용적률도 같은 방식으로 계산하면 260%가 된다.

두 값 모두 두 지역 한도 사이에 있어 상식 범위에 맞는다.

예외 규정

앞 문제의 정답은 78%다. 70%와 90% 사이에 있어 상식 범위에 맞는다.

가중평균 원칙에는 고도지구, 방화지구, 녹지지역의 예외가 따로 있다.

고도지구가 걸친 건축물은 건축물과 대지 전부에 고도지구 규정을 적용한다.

방화지구는 건축물 전부에 적용하되, 방화벽으로 구획된 부분은 제외한다.

녹지지역이 걸쳐 규모가 기준을 넘으면 각 지역 규정을 개별 적용한다.

헷갈리는 점과 시험 포인트

가장 흔한 실수는 부분마다 따로 기준을 적용하는 것이다.

원칙은 건폐율과 용적률의 가중평균, 나머지 제한은 넓은 면적 지역 규정이다.

둘째 실수는 가장 작은 부분 규모 판정을 빠뜨리는 것으로, 감점이 된다.

셋째는 방화지구 규정을 가중평균과 혼동하는 것이다. 방화지구는 건축물 전체에 적용한다.

정리

정리하면, 중첩 대지는 건폐율과 용적률만 가중평균한다.

그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 면적이 속한 지역 규정을 따른다.

고도지구와 방화지구는 예외로, 정해진 범위에서 해당 지구 규정을 적용한다.