용도지역 중첩 대지기준

왜 배우는가: 용도지역은 하나의 대지에서 둘 이상 겹치는 경우가 많아, 건폐율·용적률·용도제한을 어떻게 적용할지 정하지 못하면 인허가와 설계가 멈춘다. 이 기준은 건축 실무의 기본 판단이며, 법 제84조 적용 기준이 시험에서 반복해 묻는 단골 주제다.

출제 이력: 제124회 4교시 4번, 제118회 2교시 6번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸칠 때, 가장 작은 부분 규모에 따라 건폐율·용적률은 가중평균하고 그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 면적이 속한 지역의 규정을 따르는 것이 중첩 대지기준이다. 중첩 대지는 가장 작은 부분 규모로 건폐율·용적률을 가중평균하고, 나머지 건축제한은 최대 면적 지역을 따른다.

핵심 키워드

• 중첩 대지: 둘 이상의 용도지역등에 걸친 하나의 대지.
• 가중평균 건폐율·용적률: 각 부분 면적을 가중치로 한 건폐율·용적률의 평균.
• 최대 면적 지역 규정: 용도제한 등 그 밖의 건축제한에 적용하는 기준.
• 소규모 부분 기준: 가장 작은 부분 규모가 대통령령 규모 이하인지 여부.
• 녹지지역 예외: 녹지지역이 걸친 경우 각 지역 규정을 개별 적용하는 특례.
• 방화지구 우선: 방화지구에 걸친 건축물은 방화지구 규정을 전부 적용하는 특례.
• 고도지구 우선: 고도지구에 걸친 건축물은 전체에 고도지구 규정을 적용하는 단서.

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 대지 한 필지가 두 가지 땅 규칙에 걸쳐 있을 때 어느 규칙을 얼마나 반영할지 정하는 방법이다. 건폐율과 용적률은 면적에 비례해 섞고, 용도처럼 성격이 달라 섞기 어려운 제한은 가장 넓은 쪽 규칙 하나로 정한다.

정식 정의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조가 정한 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준이다. 제1항은 기본 원칙, 제2항은 방화지구 특례, 제3항은 녹지지역 특례를 둔다.

용도지역등은 법 제84조가 쓰는 묶음 용어로, 용도지역·용도지구·용도구역을 함께 가리킨다. 가중평균은 각 부분 면적 f 와 그 부분의 건폐율(또는 용적률) x 를 곱해 더한 뒤 전체 대지 면적으로 나누는 계산이다. 가장 작은 부분 규모는 대지 안의 각 지역 부분 중 가장 작은 면적을 뜻하며, 이 값이 대통령령 규모 이하일 때만 가중평균 방식이 적용된다. 최대 면적 지역은 대지에서 면적이 가장 넓은 부분이 속한 용도지역등이다. 용도제한, 높이 등 가중평균하기 어려운 사항은 이 지역의 규정을 따른다. 고도지구 단서는 건축물이 고도지구에 걸쳐 있으면 그 건축물과 대지 전부에 고도지구 규정을 적용한다는 예외다.

3. 등장 배경과 필요성

도시계획에서 용도지역은 경계선을 그어 지정하므로, 필지 경계와 지역 경계가 일치하지 않는 경우가 많다. 한 대지를 지역별로 따로 계산하면 같은 필지에 서로 다른 건축 규모가 생기고 설계가 복잡해진다. 이 때문에 면적 비례로 건폐율·용적률을 정하는 방법이 마련되었다.

반대로 면적 비례가 맞지 않는 경우도 있다. 녹지지역처럼 건축을 엄격히 억제하는 지역이 작은 면적으로 걸쳐도 전체 대지의 건폐율을 올릴 수 있으면 보전 취지가 흐려진다. 또 방화지구처럼 화재 확산을 막아야 하는 지역은 가중평균으로 완화하면 안 된다. 그래서 법은 원칙과 예외를 나누어 두었다.

2012년과 2017년 개정 흐름에서 조문에 개정 표시가 남아 있다. 이는 주거지역에 접한 소규模 녹지 부지를 개발 가능하게 한 취지다. 최근 도시 내 소규모 부지 활용 요구가 커진 것이 이 기준이 다시 쟁점이 되는 배경이다.

4. 구성요소·원리·절차

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치고 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하이면 건폐율과 용적률은 가중평균으로 정하고, 그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 면적이 속한 구역의 규정으로 정한다. 대지를 부분별로 쪼개 따로 짓는 방식이 아니라, 대지 전체에 하나의 기준을 씌우는 방식이다. 이때 각 부분이 전체 대지에서 차지하는 면적 비율이 허용치를 나누는 가중치가 된다.

표의 구성은 면적 비례의 원리에서 나온다. 건축물은 대지의 어느 부분에든 놓을 수 있으므로, 부분별 한도를 면적 비율로 평균해 대지 전체의 허용 밀도를 구한다. 밀도인 건폐율과 용적률만 평균이 가능하다. 용도 제한이나 높이 같은 질적 제한은 평균할 수 없으므로 가장 넓은 부분의 지역 하나를 골라 적용한다.

$\text{가중평균 한도} = \frac{f_1x_1+f_2x_2+\cdots+f_nx_n}{A}$

• f_i: 용도지역등별 부분 면적(㎡), n: 걸친 부분의 총 개수
• x_i: 해당 부분 지역의 건폐율(%) 또는 용적률(%), A: 전체 대지 면적(㎡)

가상의 예로 대지 1,000㎡가 주거지역 600㎡와 상업지역 400㎡에 걸친다고 하자. 두 지역의 건폐율 최대한도를 주거 70%, 상업 90%로 가정한다. 가중평균 건폐율은 $\frac{600 \times 70 + 400 \times 90}{1000} = 78\%$ 이다. 결과 78%는 두 지역 한도인 70%와 90% 사이에 있으므로 상식 범위에 맞는다. 그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 주거지역 규정을 따른다.

절차는 다음과 같다.

• 대지가 걸친 용도지역등을 확인하고 각 부분 면적 f_i를 구한다.
• 가장 작은 부분의 규모가 시행령이 정한 규모 이하인지 판정한다.
• 이하이면 건폐율·용적률을 가중평균하고, 그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 부분 지역의 규정으로 정한다.
• 녹지지역이 걸쳐 있고 그 녹지가 규모 이하가 아니면 예외로 보고, 각 부분 지역의 규정을 각각 적용한다.
• 건축물이 고도지구에 걸치면 건축물과 대지 전부에 고도지구 규정을 적용한다.
• 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸치면 건축물 전부에 방화지구 규정을 적용하되, 방화벽으로 구획된 그 밖의 지역 부분은 제외한다.

건폐율·용적률은 가중평균, 그 밖의 건축제한은 가장 넓은 면적 지역 규정 이 본문의 결론이다. 고도지구와 방화지구는 예외로서 건축물 전부에 해당 지구 규정을 적용하는 것이 차이다. 고도지구는 건축물이 걸친 경우 대지 전체에 적용되고, 방화지구는 방화벽으로 구획되지 않은 경우에 한해 건축물 전부에 적용된다.

5. 관련 법령·기준·표준

근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭 국계법) 제84조다. 제1항은 가중평균 규정과 최대 면적 지역 규정을 정한다. 제2항은 방화지구, 제3항은 녹지지역의 예외를 정한다. 가장 작은 부분의 규모 기준은 대통령령에 위임되어 있다. 건폐율의 상한은 제77조가, 용적률의 상한은 제78조가 정한다. 실제 한도는 지방자치단체 조례가 이 범위 안에서 정한다.

위 표는 법률이 정한 건폐율 상한이다. 계산에는 해당 지역 조례의 한도를 써야 하며, 조례 값이 법률 상한을 넘을 수 없다.

가장 작은 부분의 규모 기준은 시행령에서 정한다. 가장 작은 부분 규모 기준은 시행령에서 정한 규모를 따른다. 이 기준을 넘으면 가중평균이 아니라 부분별 규정을 적용한다.

관련 법령은 다음과 같다. 「건축법」 제50조제2항은 방화벽 구획의 기준이다. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」 제8조는 역세권개발구역에서 건폐율·용적률 제한을 완화하되, 국계법 제77조·제78조의 범위를 넘지 못하게 한다. 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제31조는 국가등록문화유산 대지에 용도지역 한도의 150퍼센트 이내 완화를 허용한다. 국계법 제52조제3항은 지구단위계획구역에서 제76조부터 제78조를 지구단위계획으로 완화 적용할 수 있게 한다.

개정 연혁으로는 제84조 제1항이 2012.2.1, 2017.4.18에 개정됐고, 제3항 녹지지역 예외는 2017.4.18 개정 조문으로 표시되어 있다.

6. 유형과 비교

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치면 걸치는 방식에 따라 적용 규칙이 달라진다. 기본 원칙은 가중평균이며, 방화지구·녹지지역·고도지구는 별도 규정을 따른다.