용도지역제

용도지역제란

용도지역제는 토지를 용도에 따라 구분하고 법으로 토지이용을 통제하는 제도다.

구역별로 건축물의 용도, 건폐율, 용적률을 정해 개발을 관리한다.

기술사 시험에서 반복 출제되는 핵심 개념이다.

용도지역의 4구분

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4구분으로 나뉜다.

도시지역은 주거·상업·공업·녹지 4개로, 관리지역은 보전·생산·계획 3개로 세분된다.

농림지역과 자연환경보전지역은 법률상 세분 구분이 없다.

용도지역은 도시·군관리계획으로 결정하며, 법 제36조 제1항에 근거한다.

건폐율과 용적률 계산

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다.

건축면적은 건물을 수평으로 투영한 면적이다. 용적률은 지상층 연면적으로 계산한다.

대지면적 1,000㎡인 제2종일반주거지역이라고 하자. 건폐율 상한 60%이면 최대 건축면적은 600㎡다.

용적률 상한 250%이면 최대 지상층 연면적은 2,500㎡다.

직접 구해 보자. 최대 건축면적은 몇 ㎡인가?

세분별 건폐율·용적률 상한

정답은 600㎡다. 대지면적 1,000㎡에 건폐율 0.6을 곱한 값이다.

건폐율과 용적률의 법정 상한은 용도지역별로 다르다.

제2종일반주거지역은 60%와 250%, 준주거지역은 70%와 500%다.

계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%다. 녹지와 관리지역은 밀도가 낮다.

용도지역·용도지구·용도구역

헷갈리기 쉬운 것은 용도지역, 용도지구, 용도구역의 세 층이다.

용도지역은 토지이용의 기본 틀을 정하고 한 토지에 하나만 지정된다.

용도지구는 특정 목적의 추가 제한을, 용도구역은 개발 허용 여부를 통제한다.

용도지구와 용도구역은 중첩을 전제로 하므로 세 층을 함께 봐야 한다.

역세권 특례와 정리

역세권 특례는 일반 원칙의 상한을 벗어나지 않는다. 상한 범위 안에서 조정하는 구조다.

특례 한도는 시행령 제11조에 따라 기준의 100분의 150 이하다.

용도지역은 4구분, 도시지역은 4세분이다. 농림지역과 자연환경보전지역은 세분이 없다.

특례를 적용할 때도 기준이 되는 용도지역 상한을 먼저 확인해야 한다.