용도지역제

왜 배우는가: 용도지역제는 도시계획에서 토지이용을 법적으로 통제하는 기본 수단이며, 용도지역·용도지구·용도구역 체계는 개발행위허가, 건폐율·용적률 규제, 지구단위계획 등 실무 전반의 출발점이다. 기술사 시험에서는 용도지역의 종류와 세분, 제도의 문제점을 묻는 문항이 반복적으로 출제되므로 정의·이론적 근거·체계를 정확히 익혀야 한다.

출제 이력: 제136회 2교시 6번, 제133회 2교시 1번, 제97회 1교시 7번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

용도지역제는 토지를 용도에 따라 구분하고, 구역별로 건축물의 용도·밀도·형태를 법으로 제한하여 토지이용을 통제하는 공공 규제 수단이다.

핵심 키워드

• 용도지역: 토지이용 목적에 따라 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 구분한 지정 단위
• 용도지구: 용도지역 위에 경관·방재 등 특정 목적의 제한을 덧씌우는 지정
• 용도구역: 개발제한구역 등 시설 설치를 별도로 묶어 관리하는 구역 지정
• 건폐율·용적률: 용도지역별로 대지면적 대비 건축면적·연면적의 최대 비율을 정한 밀도 규제
• 도시·군관리계획: 용도지역의 지정·변경을 결정하는 법정 계획 수단
• 구분 지정 원칙: 용도지역은 법정 세분 범위 안에서 지정되며 임의로 새 용도를 만들지 않음
• 토지이용 통제: 개별 필지가 아닌 지역 단위로 토지이용을 포괄적으로 관리함
• Zoning: 용도지역제의 영문 명칭으로 미국 도시계획에서 널리 쓰이는 용어

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 도시 안에서 주택이 들어설 곳과 공장이 들어설 곳을 미리 나누어 두는 제도다. 어떤 땅에 무엇을 지을 수 있는지는 그 땅이 속한 구역이 정한다.

정식 정의는 다음과 같다. 용도지역제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)에 따라 토지를 용도지역으로 구분하고, 각 용도지역별로 허용되는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 정하여 토지이용과 개발 밀도를 규율하는 제도다.

용도지역의 대분류는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4개다. 법 제36조제1항은 도시지역을 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로, 관리지역을 보전관리지역·생산관리지역·계획관리지역으로 구분하도록 정한다. 시행령 제30조는 주거·상업·공업·녹지지역을 다시 세분하도록 정한다.

• 용도지역: 토지이용 기본 틀을 정하는 지정 단위다. 건축물의 용도와 밀도를 직접 제한한다.
• 용도지구: 용도지역과 겹쳐 지정되며 경관·고도·방화·방재 등 추가 목적의 제한을 준다.
• 용도구역: 개발을 특정 목적으로 묶어 관리하는 구역이다. 개발제한구역이 대표적이다.
• 세분 지정: 법 제36조제2항에 따라 도시·군관리계획결정으로 용도지역을 다시 세분할 수 있다.
• 도시·군관리계획: 용도지역의 지정과 변경은 이 계획으로 결정한다.

용도지역은 개발 허용 강도의 순서로 이해하면 편하다. 주거지역은 거주 환경 보호를 위해 제한이 많고, 상업·공업지역은 기능 편익을 위해 허용이 넓으며, 녹지지역은 보전을 우선한다.

3. 등장 배경과 필요성

19세기 후반 유럽과 미국의 급속한 도시화로 주거지와 공장이 뒤섞이면서 위생·화재·소음 문제가 커졌다. 이에 토지를 용도별로 나누어 혼재를 막는 규제가 필요해졌다. 독일에서는 건축 밀도를 조절하는 건축용적제가 등장했고, 미국에서는 뉴욕시 조례로 본격적인 용도지역 규제가 도입되었다.