용도용적제

용도용적제의 정의

용도용적제는 용도지역별로 정해진 용적률 범위 안에서 용적률을 계획적으로 배분하고 완화하는 제도다.

쉽게 말하면 땅마다 지을 수 있는 연면적 한도를 정해 두고, 조건을 이행하면 그 한도를 올려 주는 방식이다.

용도지역은 토지 이용의 기본 구분이고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다.

용적률의 3단계 구조

용도용적제에서 용적률은 세 단계로 나뉜다.

기준용적률은 지구단위계획에서 블록이나 필지별로 정하는 기본 용적률이다.

허용용적률은 공공시설 제공 등 조건을 이행하면 주어지고, 상한용적률은 다른 법률의 완화 규정까지 적용한 최대치다.

세 값은 기준, 허용, 상한 순으로 단계적으로 올라간다.

법정 용적률 범위

용도지역마다 용적률의 법정 범위가 있다. 그 범위는 시행령 제85조가 정한다.

예를 들어 제2종일반주거지역은 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하, 준주거지역은 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하다.

이 범위 안에서 조례가 실제 값을 정하므로, 답안에는 법정 범위를 정확히 밝힌다.

운용 절차

정답부터 확인한다. 준주거지역의 법정 범위는 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하다.

용도용적제는 용도지역의 용적률 상한을 먼저 확인하고, 사업계획에서 용도 비율을 정하는 순서로 운용된다.

그다음 지구단위계획으로 용적률을 완화하고, 정한 용도에 따라 조성토지를 공급한다.

공급된 주택은 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반공급, 우선공급, 특별공급으로 배정된다.

공급 효과와 부담

용적률을 올리면 같은 대지에서 연면적이 늘어 분양 가능 면적과 주택 공급이 늘어난다.

그러나 인구와 교통 밀도가 함께 늘어 기반시설 부족과 과밀 부담이 생긴다.

주택공급에서는 해당 지역 거주자에게 우선권을 주는 방식을 둘러싼 형평성 논쟁도 있다.

그래서 공급 확대 효과와 공공성 확보를 함께 따져야 한다.

정리

이번 장면에서는 용도용적제를 정리한다.

용도용적제는 용도지역 변경과 건폐율·용적률 완화를 결합한 제도다.

완화의 상한은 국토계획법 제77조와 제78조가 정한 법정 범위 안이다.

시험에서는 공급 확대와 기반시설 부담을 함께 쓴다.