소단위 맞춤형 정비수법

개념 정의

소단위 맞춤형 정비수법은 기존 도로망과 필지 패턴을 존중하며 점진적으로 정비하는 수법이다.

필지 몇 개씩 묶은 작은 단위로, 낡은 건물부터 하나씩 고쳐 나가는 방법이다.

전면철거 없이 장소성과 기존 조직을 유지하는 것이 핵심이다.

철거형과 수복형

1970년대 이후 도시환경정비는 전면철거 재개발 위주로 적용되었다.

그 결과 도심의 장소성이 사라지고 고층고밀 개발로 환경이 악화되었다.

그래서 옛 도시조직을 살리는 수복형 정비수법의 필요성이 제기되었다.

철거형은 약 5,000㎡ 규모의 대규모 집단개발이 전형이다. 두 방식은 여러 면에서 다르다.

정비 절차

정비는 필지 여건 조사에서 시작한다. 건물 노후도와 필지 패턴을 본다.

다음으로 존치, 자체갱신, 공동개발 중 개발 유형을 필지별로 판단한다.

도로 확폭과 규제 완화 범위를 정한 뒤 주민협의체와 사업 내용을 협의한다.

협의가 맞지 않으면 개발 유형을 다시 조정하고, 결과에 따라 단계별로 시행한다.

가상의 예

가로 6m 도로에 접한 필지 여섯 개가 있다고 가정한다. 각 필지는 150㎡이다.

용적률 상한은 200%이다. 연면적은 대지면적에 용적률을 곱해 구한다.

필지별로 개발하면 합계 1,800㎡, 여섯 필지를 통합해도 연면적은 1,800㎡이다.

용적률이 같으면 통합 여부와 무관하게 연면적은 같다. 공동개발의 실익은 부대시설 배치에 있다.

흔한 실수와 채점

자주 생기는 실수는 세 가지다. 먼저 소단위를 작은 면적의 철거로 이해하는 것이다.

맞춤형은 건물 외관 개선이 아니라 지역의 물리적 환경과 기능에 맞춘다는 뜻이다.

철거형과 비교하지 않고 장점만 쓰면 감점된다. 대비를 함께 써야 한다.

채점에서는 기존 도로망과 필지 패턴을 존중한다는 문장이 핵심 점수다.

정리

정리하면 소단위 맞춤형 정비수법은 기존 기능과 조직을 유지하며 점진적으로 정비하는 수법이다.

철거형은 전면철거로 도시구조를 바꾸고, 수복형은 존치와 자체갱신으로 연속성을 지킨다.

수단으로는 도로 확폭과 연결, 규제 완화, 공동개발 유도가 대표적이다.

규제 완화에는 밀도 상승과 기반시설 부담이 따른다는 점을 함께 쓴다.