공공 직접시행 정비사업

정의

공공 직접시행 정비사업은 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 사업시행자가 되어 정비구역에서 주택을 공급하는 정비사업이다.

민간 조합이 끌고 가기 어려운 구역을 공공이 직접 맡는 수단이다.

법적 근거는 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항이다.

배경

노후 주거지는 기반시설이 열악하고 소유가 잘게 나뉘어 있어 민간 조합의 사업성이 낮다.

사업이 지연되면 주거 환경이 나빠지고 주택 공급에 공백이 생긴다.

그래서 공공이 직접 사업시행자가 되어 구역을 맡는 방식이 필요하다.

공공이 나서면 추진 주체의 신뢰도가 높아지고 인허가 절차를 주도할 수 있다.

직접시행 사유

시장·군수등은 법정 사유가 있을 때 정비사업을 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다.

긴급 시행, 신청 기한 경과, 국·공유지 면적과 동의 요건이 대표적인 사유다.

사유가 법으로 정해져 있어 임의로 직접 시행할 수는 없다.

직접 시행은 조합 설립 단계를 생략하므로 사업 기간이 짧아질 수 있다.

계산 예

공공재개발은 분양분을 뺀 나머지 세대의 일정 비율을 공공임대주택 등으로 공급하는 사업이다.

그 비율은 20% 이상 50% 이하 범위에서 시·도조례로 정한다.

가상의 예로 전체 1,000세대 중 분양분 400세대를 뺀 600세대에 조례 비율 30%를 곱하면 180세대다.

결과 180세대는 전체의 18%다. 실제 비율은 적용 전에 해당 조례를 확인해야 한다.

공공성과 쟁점

공공성 확보는 임대주택 공급 비율, 주민 동의, 투명한 정보 공개로 이루어진다.

공공재개발은 임대주택 공급 비율을 법으로 묶어 공익을 확보한다.

다만 공공이 사업 리스크와 재정 부담을 떠안아 사업성과 공공성의 균형이 쟁점이다.

공공지원은 시행을 돕거나 위탁하는 제도이고, 직접시행은 공공이 시행자가 되는 것이다.

행정이 시행자이면서 감독자인 구조여서 이해 충돌 우려도 있다.

정리

공공 직접시행은 공공이 사업시행자가 되어 민간 사업성의 한계를 보완하는 수단이다.

답안에는 정의, 근거, 공공재개발 요건, 공공성 확보를 함께 묶어 쓴다.

앞 문제의 정답은 20% 이상 50% 이하다.