공공 직접시행 정비사업

왜 배우는가: 공공 직접시행 정비사업은 민간 주도 정비사업의 사업성 한계를 공공이 보완하는 수단으로, 공공주택 공급 확대 정책과 함께 시험에서 반복해 묻는다. 사업수단과 공공성 확보를 함께 설명하는 능력이 답안 점수를 가른다.

출제 이력: 제128회 2교시 1번, 제124회 4교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의는 다음과 같다.

공공 직접시행 정비사업은 시장·군수 등이 직접, 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비구역에서 주택을 공급하는 정비사업이다.

핵심 키워드

• 공공 직접시행: 시장·군수등이 사업시행계획서를 작성해 직접 시행하는 방식
• 토지주택공사등: 한국토지주택공사 등 공공기관으로서 사업시행자로 지정되는 주체
• 공공재개발사업: 공공시행자가 일정 비율 이상의 공공임대·지분형주택을 공급하는 재개발
• 공공재건축사업: 공공시행자가 종전 세대수 이상을 공급하는 재건축
• 사업시행자 지정: 정비법 제26조에 따른 공공시행자 지정 절차
• 공공지원: 제118조에 따라 시장·군수등이 사업 과정을 지원하거나 위탁하는 제도
• 공공성 확보: 임대주택·분양가·투명성 등 공익 실현 장치 전반

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 민간 조합이나 사업자가 사업을 끌고 가기 어려운 구역을 나라와 지방자치단체가 직접 맡아 정비하는 방식이다. 민간이 떠맡지 않는 노후 지역에서 주거 기능과 공공 주택을 함께 확보하는 것이 목적이다.

정식 정의는 다음과 같다. 정비법 제26조제1항은 시장·군수등이 재개발사업 및 재건축사업의 요건에 해당할 때 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다고 규정한다. 직접 시행의 사유는 천재지변 등 긴급 사유, 정비계획 정비사업시행 예정일부터 2년 이내 사업시행계획인가 미신청, 추진위원회 구성승인 후 3년 이내 조합설립인가 미신청, 조합설립인가 후 3년 이내 사업시행계획인가 미신청, 도시·군계획사업 병행 필요, 순환정비방식 필요, 사업시행계획인가 취소, 국·공유지 및 토지주택공사등 소유지 합계가 전체 토지면적의 2분의 1 이상이고 토지등소유자 과반수가 동의하는 경우, 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자와 토지등소유자 3분의 2 이상이 요청하는 경우다.

핵심 용어는 다음과 같다.

공공시행자는 시장·군수등과 토지주택공사등을 함께 가리킨다. 법 제26조가 정의한 사업시행 주체다.

공공재개발사업은 정비법 제2조제2호나목 단서에 따른 재개발사업이다. 공공시행자가 시행하고 전체 세대수 또는 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분을 제외한 나머지의 100분의 20 이상 100분의 50 이하 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상을 지분형주택, 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 공급하는 사업이다.

공공재건축사업은 정비법 제2조제2호다목 단서에 따른 재건축사업이다. 공공시행자가 종전 세대수 이상을 공급하는 사업이다.

3. 등장 배경과 필요성

노후 주거지는 정비기반시설이 열악하고 소유가 잘게 나뉘어 있다. 이런 구역은 민간 조합의 사업성이 낮아 장기간 지연되거나 정비가 중단되기 쉽다. 사업 지연은 주거 환경 악화와 주택 공급 공백으로 이어진다.

공공이 직접 나서면 사업 추진 주체의 신뢰도가 높아지고, 금융과 인허가 절차를 공공이 주도할 수 있다. 법 제57조제1항은 사업시행계획인가를 받으면 주택법 제15조 사업계획승인, 건축법 제11조 건축허가 등 여러 인허가가 의제되도록 하여 절차를 단축한다. 공공이 시행자가 되면 이 의제 효과를 직접 활용할 수 있다.

공공 직접시행은 공급 확대와 공공성 확보라는 두 목표를 동시에 겨냥한다. 공공재개발·공공재건축 요건은 공공임대주택 등 공공주택을 일정 비율 이상 공급하도록 정하여 공익을 법적으로 묶는다. 민간만으로는 확보하기 어려운 공공주택 물량을 정비사업 안에서 끌어오는 것이 핵심 배경이다.

이 제도는 민간 참여가 줄어든 구역을 살리는 보완 수단이기도 하다. 다만 공공이 사업 리스크와 재정 부담을 떠안는 구조이므로, 사업성 확보와 공공성 유지 사이 균형이 항상 쟁점이 된다.

2년 이내 사업시행계획인가 미신청과 추진위원회 구성승인 후 3년 이내 조합설립인가 미신청은 직접시행 사유로 자주 나오는 기준이다. 이 기준은 법 제26조제1항 각 호에 따른다.

공공재개발 요건: 공공임대·지분형 주택 20~50%

이 비율은 법 제2조제2호나목 1)·2)에 따라 대통령령과 시·도조례로 정하며, 법은 100분의 20 이상 100분의 50 이하 범위를 정한다.

4. 구성요소·원리·절차

공공 직접시행 정비사업은 시장·군수등이 정비사업의 사업시행자가 되어 사업을 직접 추진하는 방식이다. 시행 주체가 민간 조합에서 공공으로 바뀌므로 사업 구조 전체가 달라진다. 핵심 구성요소는 사업시행자, 토지등소유자, 공공임대·지분형 주택, 정비사업비 관리로 나눈다.

표의 구성요소는 사업 주체, 주민, 주택 공급, 재원으로 나뉜다. 각 요소가 공공성 확보의 어느 부분을 맡는지 함께 기억한다.

원리는 두 가지다. 첫째, 공공이 사업시행자가 되어 사업의 방향과 속도를 직접 통제한다. 둘째, 공공이 확보한 공급 물량을 공공임대나 지분형 주택으로 돌려 개발이익을 공공에 환원한다. 「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항에 따르면 시장·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 각 호의 어느 하나에 해당하는 때 정비사업을 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 조항이 직접시행의 법적 근거다.

직접시행 절차는 다음과 같다.

• 정비구역 지정·고시 후 직접시행 사유를 확인한다.
• 시장·군수등이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 고시한다.
• 고시일 다음 날 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다.
• 사업시행계획서를 작성하고 사업시행계획인가 절차를 거친다.
• 사업시행계획인가 고시 시 관계 법률의 인·허가가 의제된다.
• 관리처분계획을 수립하고 분양 및 이주를 진행한다.

직접시행은 이 절차에서 조합 설립 단계를 생략하므로 사업 기간이 짧아질 수 있다. 다만 행정 인력과 재원 부담이 시행자에게 집중된다.

전환 과정에서 기존 조합 설립 단계의 법적 효력은 사업 주체 변경에 따라 정리된다. 이때 법령이 정한 고시와 취소 절차를 빠뜨리지 않는다.

5. 관련 법령·기준·표준

공공 직접시행 정비사업의 핵심 근거는 「도시 및 주거환경정비법」이다. 주요 조항과 기준은 다음 표로 정리한다.

위 표의 기준값은 조문에 있는 값이다. 공공재개발 공급 비율은 시·도 조례로 정하는 비율이 실제 적용값이다.

개정 연혁은 다음과 같다. 공공재개발·공공재건축 제도는 법 제2조제2호에 정의되어 있다. 협약 체결 절차는 2024년 12월 개정으로 법 제26조제4항에 신설되었다. 2025년 이후 웹 자료는 이 제도의 활성화를 위한 규제 완화 논의를 전한다.

비교 기준으로 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은 소규모주택정비사업의 공공시행자 지정 기준을 별도로 둔다. 근거 조문에 따르면 가로주택정비사업 등에서도 공공시행자 지정이 가능하며, 2년 신청 기한과 3년 기한 등이 기준이다.