토지이용규제

토지이용규제란

토지이용규제는 토지의 용도와 건축 규모를 정해 공공복리를 달성하는 제도다.

쉽게 말하면 토지를 아무렇게나 쓰지 못하도록 정해 둔 규칙이다.

시험에서는 이 정의를 답안 첫 줄에 쓰는 것이 기본이다.

이 영상은 지정 수단, 집행 절차, 시험 포인트 순서로 살펴본다.

규제의 세 층위

토지이용규제는 세 가지 지정 수단으로 짜인다.

용도지역은 토지 이용의 기본 틀을 정하는 기본 구분이다.

용도지구는 경관·방재 같은 목적을 덧씌우고, 용도구역은 개발을 강하게 억제하거나 유도한다.

지구와 구역은 용도지역 위에 겹치며, 최종 허용 범위는 행위제한이 정한다.

집행 절차

토지이용규제는 기본계획에서 출발해 공공시설 귀속까지 이어진다.

기본계획이 공간구조를 정하면, 도시·군관리계획으로 용도지역·지구·구역을 지정한다.

지정된 구역에서 행위제한을 적용하고, 개발행위허가 때 적합 여부를 심사한다.

준공 후 기반시설은 관리청에 귀속된다. 부적합하면 보완을 거쳐 다시 심사받는다.

건축 규모의 상한

건축 규모는 두 상한으로 정해진다. 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율이다.

예를 들어 대지 500㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%라고 하자.

건축면적 상한은 대지면적에 건폐율을 곱해 구한다. 연면적 상한은 대지면적에 용적률을 곱해 구한다.

이 값을 직접 구해 보자.

세 체계 비교

용도지역, 용도지구, 용도구역은 규제 목적과 강도가 서로 다르다.

용도지역은 기본 제한이고, 용도지구와 용도구역은 그 위에 덧씌우는 규제다.

그래서 답안에서는 세 가지를 짝지어 비교하고 층위 구조를 먼저 설명해야 한다.

용도지역과 용도구역을 같은 층위로 설명하는 실수가 많다.

한계와 개선 방향

토지이용규제의 한계는 세 가지로 정리된다.

규제가 중첩되어 실제 제한을 파악하기 어렵고, 장기미집행 문제가 생긴다.

규제 목적과 실제 효과가 어긋나면 주변 지역의 개발 압력이 높아지는 풍선 효과가 나타난다.

개선은 규제를 줄이기보다 체계를 투명하게 하고 수단을 다양화하는 데 초점을 둔다.

규제 신설과 강화 때는 토지이용규제심의위원회의 심의를 거치도록 한다.

공간재구조화와 동의 요건

공간재구조화계획은 용도와 밀도 규제를 완화하는 계획이다.

도시혁신구역 또는 복합용도구역을 제안하려면 토지소유자 동의가 필요하다.

국유지와 공유지는 동의 면적에서 제외하고, 입체복합구역을 함께 제안하면 5분의 4 이상이다.

제안을 받은 입안권자는 제안일부터 45일 이내에 반영 여부를 통보해야 한다.

토지이용규제는 재산권 제한과 공공복리 증진의 균형으로 설명해야 감점이 없다.