토지이용계획 실현수단

실현수단의 뜻

토지이용계획 실현수단은 도시·군관리계획의 토지이용 질서를 실제 토지 행위로 옮기는 법·제도적 장치다.

쉽게 말해 계획은 땅을 어떻게 쓸지 정한 그림이고, 실현수단은 그 그림대로 땅이 쓰이게 만드는 도구다.

실현수단은 직접수단과 간접수단으로 나뉜다.

직접수단

직접수단은 행정청이 토지 이용 행위 자체를 법으로 제한하거나 허용하는 수단이다.

용도지역·용도지구·용도구역 지정은 건축물의 용도와 규모를 법으로 정한다.

개발행위허가는 토지형질변경과 건축물 설치 등을 사전에 심사한다.

도시·군계획시설은 공공이 기반시설을 설치해 계획을 집행한다.

간접수단

간접수단은 시장 원리와 재정을 활용해 토지소유자가 계획을 따르도록 유도한다.

기반시설부담구역에서는 개발자에게 기반시설 설치 비용을 부담시킨다.

인센티브 용적률을 주어 공공기여를 얻는 방식도 간접수단에 든다.

간접수단은 강제력이 약해 민간 사업의 경제성과 맞물려야 효과가 난다.

두 수단 비교

직접과 간접의 차이는 강제력의 출처에 있다.

직접수단은 법적 구속력으로 위반을 행정처분으로 바로 통제할 수 있다.

용도지역 지정은 토지 이용 행위를 명확히 제한해 난개발 방지에 효과가 크다.

간접수단은 민간의 자발적 참여를 얻어 수용성이 높고 행정 부담은 상대적으로 낮다.

정리하면 직접수단은 제한의 실효성, 간접수단은 수용성이 강점이다.

헷갈리는 점과 시험 포인트

채점에서 가장 흔한 실수는 직접과 간접의 기준을 섞는 것이다.

직접수단은 토지 이용을 법적으로 강제하고, 간접수단은 시장과 재정으로 유도한다.

용도지구는 법 제37조에 따라 도시·군관리계획으로 결정한다는 점을 적는다.

민간 제안을 행정청의 의무로 쓰면 틀린다. 제안은 입안 가능성을 열어 두는 장치다.

정리

실현수단은 직접수단과 간접수단으로 나뉜다.

직접수단은 법적 구속력으로 토지 이용 행위를 제한하고 집행한다.

간접수단은 재정과 인센티브로 민간의 자발적 참여를 유도한다.

두 수단은 대체가 아니라 상호 보완 관계다. 계획은 법적 근거를 주고, 집행은 실제 토지 변화를 만든다.