용도지역 제도

정의

용도지역은 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위한 제도다.

도시·군관리계획으로 지정되며, 토지의 이용과 건축물의 용도·밀도를 제한한다.

쉽게 말하면 같은 땅도 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물이 달라진다.

네 요소

용도지역은 건축 밀도를 정하는 네 요소 가운데 골격이 된다.

건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 최대 비율이다.

용적률은 대지면적 대비 연면적의 최대 비율이다.

건폐율과 용적률 상한은 용도지역마다 다르게 정해진다.

세분 체계

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 네 대분류로 나뉜다.

도시지역은 주거·상업·공업·녹지로, 관리지역은 보전·생산·계획관리로 세분된다.

세분된 지역마다 허용 용도와 건폐율·용적률 상한이 달라진다.

예를 들어 계획관리지역은 개발 허용 수준이 높은 관리지역이다.

계산 예제

대지면적 1,000㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%인 대지를 예로 든다.

최대 건축면적은 대지면적에 건폐율을 곱해 600㎡가 된다.

최대 연면적은 대지면적에 용적률을 곱해 2,000㎡가 된다.

문제 풀이

정답은 400㎡다. 대지면적에 건폐율을 곱하면 최대 건축면적이 나온다.

면적에 비율을 곱하는 원리는 같으므로 연면적도 같은 방식으로 구한다.

헷갈리는 점

가장 많이 나오는 실수는 용도지역과 용도지구·용도구역을 같은 층위로 섞는 것이다.

용도지역은 중복 없이 지정되는 토지이용의 기본 단위다.

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하고, 용도구역은 별도 목적의 구역이다.

정리

핵심을 정리한다. 용도지역은 네 대분류이며 건폐율과 용적률 상한의 골격이다.

둘 이상 용도지역에 걸친 대지는 용도지역별로 나누어 적용한다.

지구단위계획으로 용도지역이 상향되면 공공시설 제공이나 비용 납부가 따른다.

시험에서는 세분 기준, 완충 기준, 걸침 대지 처리를 자주 묻는다.