용도지역 제도

왜 배우는가: 용도지역은 도시계획에서 토지이용과 건축행위를 규제하는 가장 기본적인 수단이어서 도시계획 전 영역의 출발점이다. 계획여건 변화와 제도 문제점을 묻는 문항이 여러 회차에 반복해서 출제되므로, 정의와 세분 체계를 정확히 알아야 논술 답안의 기초가 선다.

출제 이력: 제135회 3교시 1번, 제113회 2교시 6번, 제110회 3교시 5번, 제90회 3교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이를 제한하여 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 도시·군관리계획으로 지정하는 구역이다.

• 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
• 건폐율, 용적률
• 도시·군관리계획
• 용도지구, 용도구역
• 세분(지정)
• 공공복리

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 용도지역은 도시 전체를 "어디에 무엇을 얼마나 지을 수 있는가"의 기준으로 나눈 것이다. 같은 땅이라도 주거지역에는 공장이 들어올 수 없고, 녹지지역에는 높은 빌딩이 들어설 수 없다. 이 규칙이 용도지역이다.

정식 정의는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭 국토계획법) 제36조에 근거한다. 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 원칙적으로 도시·군관리계획결정으로 지정하며(공유수면 매립지는 제41조에 따라 예외), 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한한다. 지정 목적은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하는 데 있다.

도시지역은 이미 시가화되었거나 계획적으로 시가화가 필요한 지역이다. 주거·상업·공업·녹지의 4개 지역으로 나뉜다. 관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려해 제한적으로 개발해야 하는 지역이다. 보전관리·생산관리·계획관리의 3개로 나뉜다. 농림지역은 농업진흥지역 등 농림업을 위해 보전하는 지역이다. 자연환경보전지역은 자연환경과 수자원, 해양생태계 등을 보전하기 위한 지역이다.

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해 기능을 높이고 미관·경관·안전을 도모하는 지역이다. 용도구역은 시가화조정구역, 개발제한구역처럼 용도지역과 별도로 토지이용을 규제하는 구역이다. 세 가지 중 용도지역은 토지이용의 기본 틀이며, 용도지구와 용도구역은 그 위에 덧씌워지는 보완 장치다.

세분은 법 제36조제2항에 따라 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도지역을 다시 나누어 지정하는 것이다. 예를 들어 주거지역은 전용주거, 일반주거, 준주거로, 상업지역은 중심·일반·근린·유통상업지역 등으로 세분된다. 세분된 지역마다 건폐율과 용적률 상한이 다르게 정해진다.

3. 등장 배경과 필요성

용도지역 제도는 19세기 초 유럽에서 주거지역의 보건·위생·안전을 확보하려는 소극적 목적으로 도입되었다. 이후 토지이용 효율화, 계획적 개발 유도, 환경·생태 보전으로 목적이 넓어졌다. 도입했고, 도시계획법(1962년)과 국토이용관리법(1972년)으로 전국적 토지이용체계를 갖추었다.

이후 2000년 도시계획법 전면 개정으로 용도지역 안의 행위제한, 건폐율, 용적률이 건축법에서 도시계획법으로 옮겨져 토지이용 규제가 일원화되었다. 2002년 도시계획법과 국토이용관리법이 국토계획법으로 통합되면서 현재의 용도지역·지구·구역 체계가 정해졌다.

필요성은 세 가지다. 첫째, 외부불경제를 막는다. 공장과 주택이 뒤섞이면 소음·오염 피해가 생기므로 공간을 나눌 필요가 있다. 둘째, 기반시설 용량을 계획적으로 맞춘다. 용도별로 인구와 교통량을 예측해 도로·상하수도를 배치할 수 있다. 셋째, 토지 이용의 예측 가능성을 높여 민간 투자를 안정시킨다. 건축주는 용도지역만 보면 건축 가능 범위를 알 수 있다.