도심공동화현상

정의

도심공동화현상은 도심의 상주인구와 상업·업무 기능이 외곽으로 빠져나가는 현상이다.

인구 공동화 가운데 도심 지역에서 나타나는 경우를 특별히 도심공동화라 부른다.

인구만 줄어드는 것이 아니라 주거, 상업, 업무, 기반시설 기능이 함께 약화된다.

원인과 악순환

도심공동화는 외곽 개발과 행정기관 이전으로 도심 기능이 분산되면서 시작된다.

상주인구가 줄면 상업 수요가 줄고, 상업이 쇠퇴하면 일자리가 줄어 다시 인구가 떠난다.

이 악순환이 도심의 쇠퇴를 고착시킨다. 물리적 노후화도 함께 진행된다.

교외화는 도심공동화의 가장 직접적인 원인이다. 인구와 기능이 함께 빠지는 것이 핵심이다.

세 가지 유형

도심공동화는 무엇이 줄어드는지에 따라 세 가지 유형으로 나눈다.

인구 공동화는 상주인구 감소이며, 도심공동화의 가장 기본적인 형태다.

기능 공동화는 상권과 업무시설이 빠져나가 도심의 활력이 떨어지는 현상이다.

물리적 공동화는 건축물과 기반시설이 노후화되어 투자가 줄어드는 단계다.

도시재생 제도

도심공동화를 직접 정의한 법정 용어는 없다. 대응 제도는 도시재생법이 근거다.

법은 도시쇠퇴를 인구 감소, 산업구조 변화, 무분별한 확장, 주거환경 노후화로 정의한다.

활성화계획은 고시 후 3년 안에 사업이 하나도 착수되지 않으면 취소된 것으로 본다.

혁신지구는 요건 중 2개 이상을 갖춘 지역을 대상으로 한다.

감소율 계산 예제

가상의 원도심을 보자. 상주인구가 5년 동안 10,000명에서 8,000명으로 줄었다.

감소율은 기준 인구와 현재 인구의 차이를 기준 인구로 나눈 뒤 100%를 곱한다.

그 결과 5년간 20% 감소다. 공동화 판단은 인구 감소율만 보지 않는다.

같은 기간 공실률과 노후 건축물 비율을 함께 보고 어떤 유형이 두드러지는지 구분한다.

정리

정리하면 도심공동화는 상주인구 감소와 도심 기능 쇠퇴가 함께 나타나는 현상이다.

원인은 외곽 개발과 교외화, 젊은 층 유출, 고령화 등이 얽혀 있다.

대응은 물리 정비에만 맡기지 말고 기능을 되살리는 도시재생으로 추진한다.