도심공동화현상

왜 배우는가: 도심공동화현상은 도시재생과 도시쇠퇴 문제를 설명하는 기초 개념이다. 도심 상주인구와 기능이 빠져나가는 과정은 실무의 구도심 정비 사업에서 반복해서 마주치는 문제다. 시험에서는 원인, 도시쇠퇴 유형, 대응 방안을 묻는 문항의 출발점으로 자주 나온다.

출제 이력: 제123회 1교시 2번, 제93회 1교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

도심공동화현상은 도심 지역의 상주인구와 상업·업무 기능이 외곽으로 빠져나가 중심부가 비어 가는 현상이다.

• 도심공동화
• 상주인구 감소
• 중심시가지 쇠퇴
• 교외화
• 도시재생
• 기반시설 노후화
• 상권 이전

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 도시의 한가운데가 사람도 가게도 떠나 텅 비어 가는 현상이다. 낮에는 업무와 상업 활동이 있지만 밤에는 거주자가 거의 없는 지역이 생긴다. 이것이 도심공동화다.

정식 정의는 다음과 같다. 일정한 지역에 거주하는 상주인구가 줄어드는 현상을 인구 공동화라 하며, 이것이 도심에서 나타나는 경우를 특별히 도심공동화라 부른다. 인구 공동화는 상주인구의 감소를 뜻하므로 도심공동화는 그 중에서도 도심 지역에 한정된 개념이다.

도심공동화는 단순히 인구만 줄어드는 현상이 아니다. 주거, 상업, 업무, 기반시설 기능이 함께 약화되는 복합 현상이다. 그래서 중심시가지 쇠퇴라는 말과 같은 맥락에서 쓰인다.

교외화는 도심공동화의 가장 직접적인 원인이다. 교외화는 역사적 도심이나 농촌 지역에서 교외로 인구가 이동하는 현상이다. 가구와 기업이 도심에서 멀어지면서 주변부의 저밀 도시 지역이 성장한다. 도심은 이 과정에서 상주인구를 잃는다.

3. 등장 배경과 필요성

도심공동화는 급격한 산업화와 도시 확장 과정에서 나타났다. 도시개발 과정에서 늘어나는 주택 수요를 충족하기 위해 신도시와 신시가지가 조성되었다. 그 결과 개발이 쉬운 외곽으로 기능이 팽창하였다.

반면 구시가지는 젊은 층의 인구 유출로 정주인구가 줄었다. 인구는 고령화되고 상업, 문화, 교육, 복지 등 도시 기능은 약해졌다. 이 과정에서 원도심의 중심 시가지를 중심으로 공동화가 심화되었다.

공동화가 방치되면 에너지와 자원이 낭비되고 교통 혼잡과 공해가 늘어난다. 구시가지의 기반시설 노후화와 상업 기능 쇠퇴도 함께 나타난다. 이런 환경적, 경제적, 사회적 문제가 도심공동화를 개념으로 정리해야 할 이유다.

도시쇠퇴 원인은 인구 및 고용 감소, 산업 쇠퇴, 생활·문화·교육·복지 기능의 약화가 복합적으로 작용한 결과다. 따라서 도심공동화는 물리적 노후화만으로 설명할 수 없다. 대응책인 도시재생도 물리·경제·환경·문화·사회 측면을 함께 포괄해야 한다.

쇠퇴 원인을 나누어 보면 다음과 같다.

위 표는 원인을 항목별로 나눈 것이다. 답안에서는 사회·산업·경제·물리 환경을 나누어 쓰면 원인 설명이 명확해진다.

도심공동화는 상주인구 감소와 중심 기능 약화가 함께 일어나는 현상이다.

4. 구성요소·원리·절차

도심공동화현상은 도심의 상주인구, 사업체, 상권, 기능이 외곽으로 빠져나가면서 중심 시가지가 비어 가는 현상이다. 이 현상은 단일 원인이 아니라 여러 요인이 서로 얽혀 진행된다. 구성요소를 나누면 인구, 산업·상업, 물리 환경, 행정·사회 기능의 네 축으로 정리된다.

인구와 기능이 함께 빠지는 것이 핵심이다. 상주인구가 줄면 상업 수요가 줄고, 상업이 쇠퇴하면 일자리가 줄어 다시 인구가 떠난다. 이 악순환이 도심의 쇠퇴를 고착시킨다.

도심공동화는 인구 감소보다 도심의 상업·업무·주거 기능이 동시에 약화되어 생기는 복합 쇠퇴다.

원리는 신도시·신시가지 개발에 따른 교외화(Suburbanization)와 스프롤(Sprawl) 확산이다. 주택 수요를 외곽 개발로 흡수하면서 구도심의 정주 기능이 떨어진다. 자동차 중심 교통과 대형 상업시설의 외곽 입지도 도심 상권을 약화시킨다.

도심공동화의 진행 절차는 다음과 같다.

• 외곽 신시가지 조성과 행정기관 외곽 이전으로 도심 기능의 분산이 시작된다.
• 청장년층과 기업이 외곽으로 이동하여 상주인구가 감소한다.
• 상권과 일자리가 줄어 상업·업무 기능이 쇠퇴한다.
• 기반시설과 건축물이 노후화되어 물리적 쇠퇴가 심화된다.
• 저소득층과 고령층이 남아 사회적 분리가 나타나고 도심 재생의 필요가 커진다.

계량 지표로는 인구밀도 변화율과 공실률을 함께 본다. 인구밀도 변화율은 다음과 같이 쓴다.

$\Delta\rho = \frac{\rho_t - \rho_0}{\rho_0} \times 100$

여기서 \rho_0은 기준 시점의 인구밀도(인/km²), \rho_t는 비교 시점의 인구밀도(인/km²), \Delta\rho는 변화율(%)이다. 값이 음수이면 인구가 감소한 것이다.

5. 관련 법령·기준·표준

도심공동화를 직접 정의한 법령 기준값은 없다. 대응 제도는 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(약칭 도시재생법)이 근거다. 이 법은 도시쇠퇴를 인구 감소, 산업구조 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경 노후화로 정의한다. 도시재생은 지역역량 강화, 새로운 기능 도입·창출, 지역자원 활용으로 쇠퇴 도시를 활성화하는 것이다.

도시재생 제도의 핵심 기준은 다음과 같다.

개정 연혁으로는 도시재생활성화계획의 효력 상실 조항과 혁신지구 제도가 후속 개정으로 보완되었다. 혁신지구는 2021년 개정으로 도입된 제도다. 구체 개정 내용은 조문 시행일을 기준으로 확인한다.

근거 해석으로는 '도심공동화'라는 용어 자체는 법정 용어가 아니다. 법에서는 '도시쇠퇴'와 '도시재생'으로 다룬다. 답안에서는 법 용어로 쇠퇴 원인을 설명하고 공동화를 그 결과 현상으로 서술한다.

6. 유형과 비교

도심공동화는 무엇이 줄어드는지에 따라 인구 공동화, 기능 공동화, 물리적 공동화로 나눈다. 세 유형은 따로 나타나기보다 함께 진행되는 경우가 많다.