공중권 설명 영상

공중권의 정의

공중권은 토지와 건축물의 상부 공간을 일정 범위에서 이용하거나 개발할 수 있는 권리다.

지상 면적이 모자란 도심일수록 이 상부 공간의 가치가 커진다.

공중권은 직접 이용과 개발권 이전이라는 두 방식으로 활용된다.

법적 기준: 민법 제212조

공중권의 출발점은 민법 제212조다.

토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위에서 상하에 미친다. 권리가 무한하지 않다는 뜻이다.

정당한 이익은 추상적 개념이라 해석이 엇갈린다. 조문에는 높이나 깊이의 수치가 없다.

두 가지 활용 방식

공중권의 활용은 크게 직접 이용과 개발권 이전으로 나뉜다.

직접 이용은 철도 같은 기반시설 상부에 건축물을 직접 짓는 방식이다.

개발권 이전은 보전지역의 미이용 개발용량을 수용지역으로 옮기는 제도다.

수용지역 지정 여부가 두 방식을 가르는 핵심 차이다.

개발권 이전 계산

개발권 이전의 양은 허용 용적률에서 실제 용적률을 뺀 값에 면적을 곱해 구한다.

대지면적 1,000㎡, 허용 용적률 200%, 실제 용적률 100%인 가상의 예를 보자.

허용 용적률과 실제 용적률의 차이 100%를 면적에 곱하면 1,000㎡가 된다.

결과가 대지면적과 같은 규모이므로 상식 범위 안의 값이다.

헷갈리는 점과 감점 포인트

시험에서 가장 많이 틀리는 것은 공중권과 개발권 이전을 섞는 것이다.

개발권은 무조건 옮길 수 있는 것이 아니다. 용적률 한도와 수용지역이 전제된다.

민법 제212조의 정당한 이익은 추상적 기준이므로 사례별 판단임을 밝혀야 한다. 안전·환경·일조 영향도 빠뜨리면 감점된다.

정리

지금까지 배운 내용을 한 번에 정리한다.

공중권은 토지 상부 공간을 일정 범위에서 이용하거나 개발하는 권리다.

답안은 정의를 먼저 쓰고, 활용 방식과 유의점을 순서대로 적는다.