개발권 양도제

개념과 흐름

개발권 양도제는 보전이 필요한 지역의 개발권을 떼어 다른 지역으로 옮기는 제도다.

송출지역은 개발을 억제하고, 수용지역은 그 개발권만큼 밀도를 더 높인다.

개발은 줄지 않고 위치만 옮겨 가는 것이다.

구성요소

개발권 양도제는 네 가지 요소로 이루어진다.

송출지역은 보전 목적, 수용지역은 성장 목적으로 지정된다.

행정기관은 두 지역 사이 개발권 총량이 계획 목표를 넘지 않게 관리한다.

두 지역은 함께 계획되어야 한다.

계산 예시

송출지 대지가 1,000㎡이고 기준 용적률이 100%라고 한다.

여기서 남기는 용적률을 20%로 두면, 이전 가능한 개발권은 1,000㎡ × (1.00 − 0.20)이다.

그 결과 이전 가능한 개발권은 800㎡이다.

이 800㎡가 수용지역에서 추가로 허용되는 연면적이 된다.

계산은 개념 이해를 위한 가상의 예이며 실제 적용은 지자체 조례를 따른다.

운영 방식 비교

운영 방식은 운영 주체에 따라 세 가지로 나뉜다.

공공 주도형은 지자체가 직접 매입하고, 시장 거래형은 민간끼리 거래한다.

개발권 은행형은 공공 기관이 개발권을 보유하고 판매한다.

발송지 수가 늘수록 거래 조정 비용이 커진다.

양도 대상은 토지 소유권이 아니라 개발권이다.

헷갈리는 점

흔한 실수는 네 가지다. 첫째, 용적률 상향 제도로만 설명하는 것이다.

핵심은 송출지 보전과 수용지 개발이 한 쌍으로 묶인다는 점이다.

둘째, 양도 대상을 토지 소유권으로 쓰는 것도 틀리다.

양도 대상은 개발권이며, 송출지역의 소유권은 그대로 남는다.

셋째, 송출지역과 수용지역을 뒤바꿔 쓰는 것, 넷째, 한계를 빠뜨리는 것도 감점 요인이다.

정리

개발권 양도제는 보전과 개발을 한 쌍으로 조정하는 제도다.

송출지역은 개발권을 내주고, 수용지역은 그만큼 밀도를 더 얻는다.

국내에서는 법정 제도가 없어 도입 방식을 따로 설계해야 한다.