프리콘 서비스

프리콘 서비스의 정의

프리콘 서비스는 설계 단계부터 시공 전문 주체가 참여하는 용역이다.

대표 업무는 시공성 검토, 개산견적, 공정계획이다.

목적은 설계 오류와 공기 지연, 공사비 증가를 미리 줄이는 것이다.

분리 발주와 프리콘

설계와 시공을 나눠 발주하면 시공자는 설계가 끝난 뒤에야 도면을 보게 된다.

프리콘은 이 시점을 설계 초기로 앞당겨 시공성을 미리 검토한다.

설계 변경은 늦게 발생할수록 비용 증가폭이 커지므로, 초기에 흡수하는 것이 목적이다.

프리콘의 네 가지 구성요소

프리콘은 시공성 검토, 원가 산정, 공정 계획, 리스크 관리로 이루어진다.

원가 산정은 개산견적에서 상세견적으로 넘어가며 단계마다 갱신된다.

공정 계획은 마스터 일정표를, 리스크 관리는 리스크 대장을 남긴다.

네 가지 모두 설계 단계에서 함께 검토하는 것이 핵심이다.

CM at Risk와 GMP

CM at Risk는 프리콘을 계약 구조와 묶은 대표 사례다.

설계 검토를 거쳐 GMP가 정해지면, 같은 주체가 GMP 상한 안에서 공사를 완료한다.

초과 비용은 원칙적으로 시공자가 부담하고, 절감액은 발주자에게 돌아간다.

따라서 프리콘 검토는 단순 자문이 아니라 시공 책임과 연결된 업무다.

GMP 정산 계산 예

가상의 예로 GMP 100억 원, 실제 공사비 92억 원, 고정 수수료 4억 원을 가정한다.

발주자 지급액은 실제 공사비에 고정 수수료를 더한 값이므로 96억 원이다.

96억 원은 GMP 100억 원 이하이므로, 차액 4억 원은 발주자에게 돌아간다.

헷갈리는 점 정리

앞 문제의 정답은 4억 원이다. 절감액은 GMP에서 지급액을 뺀 값으로 발주자에게 돌아간다.

헷갈리기 쉬운 점은 프리콘과 CM at Risk를 같은 뜻으로 쓰는 것이다.

프리콘은 업무 단계의 이름이고, CM at Risk는 그 업무를 계약 구조와 묶은 발주 방식이다.

GMP는 고정가격이 아니다. 실비에 고정 수수료를 더한 비용 보상 계약이다.

정리

정리하면 프리콘은 설계 단계에서 시공자가 참여해 시공성, 원가, 공기를 검토하는 서비스다.

CM at Risk에서는 GMP 상한 안에서 시공 책임을 지므로, 프리콘 검토가 시공 책임으로 이어진다.

답안에는 정의, 효과, GMP 구조를 함께 적으면 감점을 줄일 수 있다.