프리콘 서비스

왜 배우는가: 프리콘 서비스는 설계 단계에서 시공성과 공사비, 공정을 미리 검토해 설계 오류와 공기 지연을 줄이는 업무다. CM at Risk 방식이 확산되면서 1교시 용어 문제와 2~4교시 논술 문제에 함께 반복해 출제되는 개념이다.

출제 이력: 제120회 1교시 10번, 제115회 1교시 11번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

프리콘 서비스는 설계 단계부터 시공 전문 주체가 참여해 시공성·공사비·공정을 사전에 검토하고 설계와 시공을 연계하는 용역이다.

• 프리콘(Pre-construction): 착공 전 설계 단계에서 수행하는 시공 관점의 사전 업무 전체를 가리킨다.
• 시공성 검토(Constructability Review): 설계도서를 시공 관점에서 검토해 施工 난이도와 설계 오류를 찾는 작업이다.
• 개산견적: 설계 진행 단계에 맞춰 공사비를 대략 산정하는 견적이다.
• 공정계획: 설계 단계에서 공사 순서와 공기를 미리 짜는 계획이다.
• 설계·시공 연계: 설계자와 시공자가 같은 목표로 협업하도록 만드는 구조다.
• CM at Risk: 설계 단계부터 참여한 CM 사업자가 보장 최대 가격(GMP) 범위 안에서 공사를 완료하겠다고 약속하는 공급 방식이다.

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 공사를 시작하기 전에 시공 경험이 많은 전문가가 설계 회의에 미리 들어와 "이 설계는 짓기 어렵다", "이 공법을 쓰면 공사비가 줄어든다", "이 순서로 하면 공기가 단축된다"를 알려주는 것이다. 설계가 끝난 뒤에야 시공자가 처음 도면을 보면 수정 비용과 공기 손실이 커지기 때문에 이 역할을 설계 초기로 앞당긴다.

정식 정의는 다음과 같다. 프리콘 서비스는 기본설계와 실시설계 단계에서 시공자 또는 CM 사업자가 제공하는 시공성 검토, 공사비 개산, 공정계획, 공법과 자재 대안 검토, 발주 전략 자문 등의 용역을 말한다. 이 용역은 시공 이전에 이루어지므로 설계의 품질과 원가를 함께 관리하는 것이 목적이다.

프리콘은 크게 두 가지 방식으로 제공된다. 첫째는 발주자가 설계자와 별도로 시공 전문가를 고용하여 자문만 받는 방식이다. 둘째는 시공자가 설계 단계에 참여하여 그 결과를 이후 시공 계약에 연결하는 방식이다. 1교시에서 "프리콘 서비스"를 묻는다면 두 번째 방식의 연결 구조까지 쓰는 것이 감점을 줄인다.

CM at Risk는 프리콘을 제도 안에 넣은 대표 사례다. CM 사업자는 설계 단계에서 설계 검토와 공사비 개산, 공정 계획을 수행하고, 이후 시공 단계에서 보장 최대 가격(GMP) 내에서 공사를 완료하겠다고 약속한다. 따라서 CM at Risk의 프리콘 서비스는 단순 자문이 아니라 이후 시공 책임과 연결된 사전 업무라고 설명해야 한다.

핵심 키워드를 구분하면 다음과 같다. 프리콘은 업무 단계의 이름이고, CM at Risk는 그 업무를 계약 구조와 묶은 발주 방식의 이름이다. 두 개념을 섞어 쓰면 답안의 정의가 흐려진다.

GMP 계약의 구조도 함께 이해해야 한다. GMP 계약은 실제 발생 비용을 보상하되 상한을 정해 두는 계약이다. 상한을 넘는 비용은 원칙적으로 시공자가 부담하고, 절감분은 발주자에게 돌아간다. 프리콘 단계에서 추정한 공사비가 GMP 설정의 근거가 되므로, 개산견적의 정확도가 이후 계약 리스크를 좌우한다.

GMP 상한 내 시공 완료은 CM at Risk의 핵심 조건이다. 이 조건이 있어야 프리콘 단계의 검토 결과가 시공 책임으로 이어진다.

3. 등장 배경과 필요성

프리콘이 필요해진 가장 큰 배경은 설계와 시공을 분리하는 발주 관행이다. 설계자가 도면을 완성한 뒤 시공자를 선정하는 방식에서는 시공자가 설계 과정에 참여할 기회가 없다. 그 결과 설계 오류가 시공 단계에서야 발견되고, 공기 지연과 공사비 증가가 반복된다.

국내 건설현장에서도 이런 문제가 지적되어 왔다. 분리발주 체계에서는 설계 과정에 시공사가 들어가지 못해 시공사의 엔지니어링 능력이 떨어지고, 설계 오류와 공기 지연, 공사비 지연이 생긴다는 해석이 제기되었다. 이 때문에 설계 단계에서 시공 정보를 반영하는 장치가 필요해졌다.

대형화와 복잡화도 배경이다. 초고층 건축물, 복합 용도 시설, 특수 공법이 많은 공사는 설계 단계에서 시공 조건을 반영하지 않으면 공사 중 변경이 많아진다. 설계 변경은 공사비 증가와 클레임의 원인이 되므로, 프리콘은 변경 발생을 설계 단계에서 줄이는 수단이다.

민간 시장에서는 프리콘의 효과가 먼저 검증되었다. 민간 발주에서 설계 초기에 시공자를 참여시킨 사례가 늘었고, 그 장점이 공사비 예측 정확도와 공기 안정성으로 확인되었다. 이후 공공 발주에서도 CM at Risk 같은 방식의 도입 논의가 이어지고 있다.

발주 제도가 경직되면 프리콘의 효과가 줄어든다는 점도 중요하다. 발주처의 의사결정이 느리고 서류 중심 문화가 바뀌지 않으면, 설계 단계의 검토 결과가 바로 반영되지 못한다. 따라서 프리콘은 기술 수단이면서 동시에 발주 제도와 계약 구조의 문제이기도 하다.

정리하면 프리콘은 세 가지 필요에서 나왔다. 설계 오류를 줄이고, 공사비 예측의 정확도를 높이며, 공기를 안정시키는 것이다. 답안에서는 이 세 가지를 배경으로 쓰고, 분리발주의 한계를 함께 적으면 완성도가 높아진다.

4. 구성요소·원리·절차

프리콘 서비스는 설계 단계에서 시공자가 참여해 시공성(constructability)을 검토하고 공사비·공기·리스크를 미리 확정하는 체계다. 발주자가 설계와 시공을 분리 발주하면 설계 단계에서 시공 정보가 빠지고, 그 결과 설계오류·공기지연·공사비 증액이 발생한다. 프리콘은 이 간극을 메우는 구조다. 구성요소는 크게 네 가지로 나뉜다.

표만으로는 관계를 보기 어렵다. 프리콘은 설계 단계를 시공 관점으로 되돌려 보는 활동이다. 시공자는 설계 초기부터 시공성 검토를 수행하고, 그 결과를 설계자와 발주자에게 되돌려준다. 이 되먹임이 프리콘의 핵심 원리다. 설계 변경이 늦게 발생할수록 비용 증가폭이 커지므로, 설계 초기에 변경을 흡수하는 것이 목적이다.

프리콘의 목적은 설계 단계에서 시공 정보를 반영해 설계오류와 공사비 변동을 줄이는 것이다.

프리콘 수행 절차는 다음과 같다.

• 발주자가 프리콘 범위와 계약 방식(CM at Risk 등)을 정한다.
• 시공자가 설계 초기 도면을 검토하고 시공성 검토서를 작성한다.
• 시공자가 단계별 개산견적을 작성하고 설계 진행에 따라 상세견적으로 갱신한다.
• 공법·자재·장비를 검토해 대체안을 제시하고 설계자와 협의한다.
• 마스터 일정표와 발주 계획을 확정한다.
• 확정된 보증 최대 가격(GMP)과 리스크 대장을 발주자와 공유한다.

비용 측면에서 프리콘의 기본 식은 다음과 같다.

$C_{총} = C_{설계} + C_{시공} + C_{변경}$

C_{총}: 총 사업비(원), C_{설계}: 설계비(원), C_{시공}: 시공비(원), C_{변경}: 설계변경으로 인한 추가비(원). 프리콘은 C_{변경}을 줄이는 것이 목적이다.

5. 관련 법령·기준·표준

프리콘 자체를 규정한 법령은 없다. 공공 발주의 CM 방식과 계약 제도에 따라 적용 범위가 정해진다. 국내에서는 CM at Risk 시범사업이 공공 발주 단계에서 추진되고 있다. 2018년 기사에 따르면 CM at Risk 시범사업은 연속으로 시행되었고, 발주처의 의사결정 구조가 도입의 걸림돌로 지적되었다.

프리콘 관련 계약 및 기준 값은 다음과 같다.