시공책임형 건설사업관리

정의

시공책임형 건설사업관리는 시공자가 사업관리를 맡아 시공까지 책임지는 방식이다.

시공 이전 단계에서는 건설사업관리를, 시공 단계에서는 별도 계약으로 시공을 맡는다.

정의의 세 요소는 시공 이전 업무, 별도 계약, 미리 정한 금액과 기간이다.

두 단계와 계약

두 단계는 계약이 나뉘어 있다는 점이 핵심 구조다.

시공 이전 단계에서는 설계 자문과 공사비 검토를 맡는다. 이때 시공자의 기술이 설계에 반영된다.

시공 단계는 발주자와 별도 계약을 맺고, 보장 최대금액 범위에서 시공한다.

같은 사업자가 두 역할을 맡으므로 감독 장치가 필요하다.

GMP 정산 계산

GMP 계약은 실비에 고정 보수를 더하고, 그 상한을 정한다.

가상의 예로, 실비 추정 100억 원에 고정 보수 5%를 더하면 상한은 105억 원이다.

실제 실비가 95억 원이면 정산은 100억 원이다. 상한과의 차이 5억 원은 발주자에게 돌아간다.

실비가 110억 원으로 늘면 상한 105억 원을 넘는 5억 원은 시공자가 부담한다.

GMP와 정액계약 비교

앞 문제의 정답은 105억 원이다. 상한을 넘는 초과분은 시공자가 부담하기 때문이다.

시험에서는 GMP와 정액계약의 차이를 구분해야 한다. 절감액의 귀속이 가장 큰 차이다.

시공책임형은 설계를 시공자가 맡는 턴키 방식과 다르다. 시공 이전 사업관리와 별도 계약이 핵심이다.

이 구분은 답안 첫 줄에서 분명히 써야 한다.

한계와 개선

시공책임형의 한계는 이해충돌과 원가 불투명성에서 나온다.

사업관리자가 시공자이므로 감리의 독립성을 갖기 어렵고, 설계가 확정되지 않으면 상한 설정이 부정확해진다.

개선은 이 한계를 통제하는 장치로 연결해야 한다.

회계 분리, 단계별 설계 기준, 기술과 가격의 병행 평가 등이 있다.

핵심 정리

핵심 내용을 한 표로 정리한다. 정의와 근거 조항을 함께 기억해야 한다.

정의는 시공 이전 사업관리와 시공 단계 별도 계약, 미리 정한 금액과 기간이다.

이해상충은 계열 도급 조언 금지로 통제하고, 시공 단계 계약은 건설공사에 한정된다.

직접 풀어 보자. 설계 검토의 독립성을 확보하는 장치를 고른다.