시공책임형 건설사업관리

왜 배우는가: 시공책임형 건설사업관리는 설계와 시공이 분리된 발주의 문제를 줄이는 대안으로 공공 발주 논의에서 자주 다뤄진다. 정의, 계약 구조, 위험 배분을 구분해 설명할 수 있어야 답안이 정확해진다.

출제 이력: 제129회 3교시 6번, 제110회 2교시 2번, 제90회 3교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄 정의: 시공 이전 단계 건설사업관리와 시공 단계 시공을 함께 맡아 미리 정한 공사금액·공사기간 내 시공을 책임지는 방식

핵심 키워드

• 시공책임형 건설사업관리 (CM at Risk)
• 건설사업관리 (CM)
• 종합공사
• 시공 이전 단계
• 별도 계약
• 공사금액·공사기간
• 위험 배분

이 방식은 설계 완료 후 최저가로 시공자를 정하던 전통적 발주와 달리, 시공자가 설계 단계부터 참여하는 구조다. 발주방식과 계약방식을 함께 가리키므로 답안에서 두 측면을 나눠 적어야 한다.

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 사업관리를 맡은 회사가 시공까지 맡아 공사비와 공기에 책임을 지는 방식이다. 일반 건설사업관리는 발주자를 대리해 감독하는 역할에 머무른다. 이 방식은 사업관리자가 시공자로서 위험의 일부를 함께 진다.

정식 정의는 「건설산업기본법」 제2조제9호에 있다. 종합공사를 시공하는 업종을 등록한 건설사업자가 시공 이전 단계에서 건설사업관리 업무를 수행하고, 시공 단계에서는 발주자와 시공 및 건설사업관리에 대한 별도의 계약을 통하여 종합적인 계획·관리·조정을 하면서 미리 정한 공사금액과 공사기간 내에 시설물을 시공하는 것을 말한다. 이 정의에서 세 요소, 즉 시공 이전 단계 업무, 별도 계약, 미리 정한 금액과 기간을 답안에 빠짐없이 적는다.

이 방식의 핵심 구조는 시공 이전 단계와 시공 단계의 별도 계약이다. 발주방식 측면에서는 시공자 선정 시점을 설계 중간으로 앞당긴다. 계약방식 측면에서는 사업관리 계약과 시공 계약을 나눠 맺는다. 두 측면을 함께 설명해야 답안이 완성된다.

핵심 용어는 다음과 같다.

• 시공 이전 단계 업무: 설계 검토, 공사비 견적, 공법과 공정 계획 제안 등 시공 전에 발주자를 돕는 업무다. 이 단계에서 시공자의 기술이 설계에 반영된다.
• 별도 계약: 사업관리 계약과 시공 계약을 구분해 맺는 구조다. 「건설산업기본법」 제26조제8항은 시공 단계의 건설사업관리 계약 내용을 건설공사에 한정하도록 정한다.
• 위험 배분: 미리 정한 공사금액을 넘는 비용을 시공자가 부담하는 구조다. 한도액을 정한 Guaranteed Maximum Price(GMP) 계약과 연결해 설명하면 이해가 빠르다.

원리는 간단하다. 시공자가 설계에 참여하면 시공성, 자재 수급, 공정 순서가 설계에 미리 반영된다. 그러면 설계변경이 줄고 공사비 예측의 정확도가 높아진다. 가상의 예로, 설계 완료 후 시공 단계에서 공법을 바꾸면서 공사비가 크게 늘어나는 경우를 생각할 수 있다. 시공책임형에서는 같은 검토를 설계 단계에서 끝내므로 이런 증액 위험이 줄어든다.

3. 등장 배경과 필요성

전통적 발주는 설계를 끝낸 뒤 최저가 입찰로 시공자를 정하는 방식이다. 이 구조에서는 시공자가 설계 과정에 참여하지 못한다. 설계 결함이나 시공 단계의 변경이 생겨도 원가 예측은 늦게 나온다. 시공자 선정을 최저공사비로만 정하면 부실 시공을 부를 수 있다는 지적도 이 배경과 맞닿아 있다.

제도 측면에서는 건설사업관리의 범위가 넓어졌다. 「건설산업기본법」 제2조제8호는 건설사업관리를 기획, 타당성 조사, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리로 정의한다. 이 정의 아래에서 시공자가 시공 이전부터 참여하는 방식이 법령에 자리 잡았다.

공공 시설 공사에서는 공사비 확정과 공기 준수가 특히 중요하다. 시공책임형은 설계 단계의 시공성 검토로 설계변경과 공사비 증액을 줄이려는 목적을 가진다. 가상의 예로, 같은 공사를 설계 단계에서 시공자와 함께 검토하면 시공 단계의 공법 변경 횟수가 줄어드는 효과를 기대할 수 있다.

시공책임형 건설사업관리의 필요성은 설계 단계의 시공성 확보와 공사비·공기 위험의 조기 통제에 있다.

법적 장치도 함께 봐야 한다. 「건설산업기본법」 제26조제7항은 제1항부터 제6항까지의 규정을 시공책임형 건설사업관리자에게도 적용한다. 따라서 선량한 관리자의 주의의무와 손해배상 책임이 그대로 적용된다. 같은 조 제4항은 건설사업관리자가 자기 또는 계열회사의 도급을 조언하지 못하게 한다. 시공과 관리를 한 회사가 맡으므로 이해충돌을 막는 장치가 필요하다는 뜻이다.

전기 분야는 별도의 규정을 둔다. 「전기공사업법」 제11조제2항은 시공책임형 전기공사관리를 다른 업종의 공사관리와 분리발주하도록 정한다. 다만 긴급복구공사 등 제11조제3항의 일부 공사는 분리발주하지 않을 수 있다. 공공 도입을 논의할 때 이 분리발주 규정이 함께 검토된다.

마지막으로 계약의 공정성이 필요하다. 「건설산업기본법」 제22조제5항은 설계변경이나 경제상황 변동에 따른 계약금액 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기면, 그 부분을 무효로 본다. 시공책임형은 위험을 시공자 쪽으로 옮기는 구조이므로, 위험 배분이 현저하게 불공정하면 계약 효력에 문제가 생길 수 있다는 점을 함께 적어야 한다.

4. 구성요소·원리·절차

시공책임형 건설사업관리(CM at Risk)는 한 건설사업자가 설계 단계 자문(시공 이전 단계의 건설사업관리)과 시공 단계의 시공을 함께 맡는 구조다. 이 구조의 핵심은 시공 이전 단계 업무와 시공 단계 계약이 분리된 별도 계약이라는 점이다. 건설산업기본법 제2조제9호는 이 방식을 '종합공사를 시공하는 업종을 등록한 건설사업자가 시공 이전 단계에서 건설사업관리 업무를 수행하고, 시공 단계에서 발주자와 시공 및 건설사업관리에 대한 별도의 계약을 통하여 미리 정한 공사 금액과 공사기간 내에 시설물을 시공하는 것'으로 정의한다.

구성요소는 다음과 같이 나눈다.

표의 두 단계는 계약이 나뉘어 있어 설계 자문 과정의 이해 상충을 줄이는 데 의미가 있다. 다만 같은 사업자가 두 역할을 맡으므로 감독 장치가 필요하다.

원리는 발주자가 시공 전에 시공자의 기술 자문을 받아 설계와 공사비를 함께 검토하는 데 있다. 시공자는 시공 단계에서 정한 공사금액과 공사기간을 지켜야 하므로 원가 절감과 공기 단축에 책임을 진다. 건설산업기본법 제26조제7항은 제26조 제1항부터 제6항까지의 규정이 시공책임형 건설사업관리자에게도 적용된다고 정한다. 따라서 선량한 관리자의 주의 의무(제26조제3항)와 손해배상 책임(제26조제5항)은 그대로 적용된다.

절차는 다음과 같다.

• 발주자가 사업 대상과 시공책임형 방식 적용 여부를 결정한다.
• 시공 이전 단계 건설사업관리 계약을 체결하고 설계 자문과 공사비 검토를 수행한다.
• 설계가 확정되면 시공 단계 계약을 별도로 체결하고 보장 최대금액과 공사기간을 정한다.
• 시공 단계에서 시공과 건설사업관리를 함께 수행하며 발주자에게 정기 보고한다.
• 준공 후 실제 공사비와 보장 최대금액을 정산하고 절감분을 분배한다.

흐름을 한눈에 보면 다음과 같다.

여기서 공사비 보장 방식은 보장 최대금액(Guaranteed Maximum Price, GMP) 계약과 연계된다. GMP 계약은 실제 발생 원가에 고정 보수를 더하되 그 상한을 정하는 방식이다. 상한을 넘는 원가 초과는 시공자 책임이고, 절감분은 발주자에게 돌아간다. 이는 확정 도급계약(lump-sum)에서 절감분을 시공자가 가져가는 것과 대비된다.

비용 구조를 식으로 쓰면 다음과 같다.

$C_{total}=C_{actual}+F \quad (C_{total} \le C_{GMP})$

여기서 C_{total}은 정산 공사비(원), C_{actual}은 실제 발생 원가(원), F는 고정 보수(원), C_{GMP}는 보장 최대금액(원)이다. 발주자가 지급하는 금액은 C_{total}과 C_{GMP} 가운데 작은 값으로 정해진다. 절감액은 C_{GMP}-C_{total}이다.

예를 들어 C_{GMP}가 100억원, C_{actual}이 92억원, F가 3억원이라면 C_{total}은 95억원이다. 95억원은 C_{GMP}보다 작으므로 발주자는 95억원을 지급하고 절감액 5억원이 발생한다. 결과는 상식 범위 안이다.

5. 관련 법령·기준·표준

시공책임형 건설사업관리는 건설산업기본법을 중심으로 규정된다. 법 제2조제9호가 정의를 두고, 제26조제7항과 제26조제8항이 적용 범위와 계약 내용을 정한다. 제26조제8항은 시공 단계의 건설사업관리 계약 내용을 제2조제4호에 따른 건설공사에 한정하도록 정한다. 제2조제4호는 건설공사의 범위를 정하며, 전기공사·정보통신공사·소방시설공사·국가유산 수리공사는 그 범위에서 제외된다.

전기 분야는 별도 법으로 규율된다. 전기공사업법 제2조제11호는 시공책임형 전기공사관리를 정의하고, 제11조제2항은 시공책임형 전기공사관리를 건설산업기본법상 시공책임형 건설사업관리 등 다른 업종의 공사관리와 분리발주하도록 정한다. 제11조제3항은 긴급복구공사, 기밀 유지 공사, 분리발주가 곤란한 공사 등을 예외로 둔다.

건설산업기본법 제25조제1항은 발주자가 종합적인 계획·관리·조정의 필요성을 고려해 시공자격을 갖춘 건설사업자에게 도급하도록 정한다. 이는 시공책임형 방식의 종합공사 시공 요건과 맞닿는다. 제22조제2항은 도급금액·공사기간 등을 계약서에 분명히 적도록 하고, 제22조제3항은 표준계약서의 작성과 사용을 권장한다.