부동산 PF 시장

정의와 구조

부동산 PF는 토지나 건축물 개발사업이 만들 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.

원리금은 사업의 수익으로 상환한다. 사업주의 신용만 보는 기업대출과는 구조가 다르다.

정식으로는 특수목적회사, 즉 SPC가 사업의 자산과 현금흐름을 기준으로 금융기관에서 돈을 빌린다.

이때 시공사의 책임준공과 신용보강 구조가 대출의 안전성을 결정한다.

개발 단계별 PF

개발 단계에 따라 PF는 나뉜다. 토지 확보와 인허가 중심의 브릿지론, 착공 후 건축비를 대는 본 PF가 대표적이다.

브릿지론은 사업 위험이 가장 높다. 본 PF로 넘어가지 못하면 사업 전체가 멈춘다.

본 PF는 인허가 확정 후 선순위와 중후순위 대출을 일괄 조달하는 단계다.

이 단계 구분은 부실의 원인을 설명할 때 가장 먼저 쓰인다.

예시 계산

가상의 주택사업을 보자. 총사업비 1,000억원 중 자기자본 10%를 빼면 PF 대출은 900억원이다.

대출 금리를 5%로 가정하면 1년 이자는 45억원이고, 상환 필요액은 945억원이다.

분양가 합계 1,200억원에 분양률 50%면 분양수입은 600억원이다.

상환 필요액에서 분양수입을 빼면 부족액 345억원이 남는다.

추가 자기자본을 넣거나 대출 만기를 연장해야 한다. 분양률이 낮아질수록 부족액은 커진다.

PF 부실의 악순환

분양이 부진하면 분양 수입이 줄어 상환 재원이 부족해진다.

이를 메우려고 추가 대출을 받으면 중후순위 부담이 커진다.

그 비용이 다시 분양 부담을 키우고, 이 악순환이 PF 부실로 이어진다.

상환 능력은 DSCR로 본다. DSCR이 1보다 작으면 현금흐름만으로는 상환이 불가능하다.

보증과 헷갈리는 점

PF 대출은 시행사 신용보다 사업의 미래 현금흐름으로 상환 가능성을 판단해야 한다.

PF보증은 토지비 등 대출의 원리금 상환을 보증한다. 분양보증은 사업주체 파산 때 입주자를 보호한다.

분양보증의 환급 조건은 답안에 그대로 쓸 수 있다. 입주자 3분의 2 이상이 원하는 경우에 한해 이행 또는 환급이 이루어진다.

보증 한도와 요율 같은 세부 수치는 시행 기준에 따라 달라서 답안에는 보장 대상 위주로 쓴다.

정리

정리한다. PF는 사업의 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 방식이다.

브릿지론의 본 PF 전환 실패가 부실의 출발점이다. 신용보강 구조도 함께 본다.

분양 부진은 추가 대출과 비용 증가로 이어져 악순환을 만든다.

DSCR이 1 미만이면 현금흐름으로 상환이 불가능하다는 점을 기억한다.