공모형 PF 설명 영상

정의

공모형 PF는 공공이 토지를 제공하고 민간이 자금을 조달해 개발하는 방식이다.

공공은 사업 조건과 평가기준을 공개하고, 민간 제안을 공모로 받아 사업자를 고른다.

상환은 사업 자체의 수익과 자산에 한정되고, 시행사 본사 신용에 기대지 않는다.

구성 요소

사업 구성 요소는 발주기관, 시행사, 대주단, 시공사, 출자자다.

발주기관은 부지를 제공하고 공모 평가로 우선협상대상자를 정한다.

시행사인 SPC는 사업을 시행하고 금융 조달과 상환 책임을 진다.

대주단은 선순위 대출을, 출자자는 후순위 지분을 맡는다.

선순위 대출은 먼저 상환받고, 출자자는 손실을 먼저 떠안는다.

시공사는 공사를 맡아 시공 책임을 진다.

공모 절차

공모형 PF는 공공이 공모 조건을 공개하고 민간 제안을 받는다.

제안자는 사업제안서를 내고 공모참가보증금을 낸다.

평가위원회가 정량·정성 항목을 평가해 최종 점수를 집계한다.

최고 점수 제안자가 우선협상대상자로 지정되어 발주기관과 협상한다.

이후 사업협약을 맺고 SPC를 설립한다.

우선협상대상자는 계약 체결이 확정된 지위는 아니다.

비소구와 리스크

SPC 자산과 시행자 본사의 채무는 법적으로 분리된다.

이를 비소구 원칙이라 한다. 대출자는 사업 수지와 리스크 구조를 직접 검토한다.

사업에는 자금 조달, 분양·임대 수요, 금리, 인허가 지연, 공사비 상승 리스크가 있다.

그래서 자금 약정 조기 확보, 단계별 투자, 리스크 분담 계약 명시로 대응한다.

평가 점수 계산 예제

평가 점수는 최고·최저 점수를 각 1개 제외한 산술평균으로 구한다.

예로 평가위원 7명이 85, 78, 80, 82, 90, 76, 84점을 주었다고 하자.

최고 90점과 최저 76점을 빼고 나머지 다섯 점수를 평균한다.

409를 5로 나누면 81.8점이다. 이는 총점 70점 이상 기준을 넘는다.

헷갈리는 점

시험에서는 우선협상대상자와 낙찰자를 같은 지위로 쓰는 실수가 많다.

우선협상대상자는 협상 우선권만 가지며, 계약 체결 의무는 확정되지 않는다.

다만 공모참가보증금을 낸 경우 낙찰자에 준하는 신뢰보호를 받는다.

이 점을 구분해 답안에 쓰면 감점을 줄일 수 있다.

정리

핵심을 정리해 보자.

공모형 PF는 공공 부지에 민간이 프로젝트 금융으로 개발하는 방식이다.

리스크는 단계별로 나눠 맡고, SPC 자산과 본사 채무는 법적으로 분리된다.

평가 점수는 최고·최저를 뺀 산술평균으로 구한다.

우선협상대상자는 계약 체결이 확정된 지위는 아니다.