단지계획의 정의와 수립 과정

단지계획이란

단지계획은 일정 구역의 토지 이용, 건축물, 도로, 공공시설, 녹지를 하나의 체계로 배치하는 계획이다.

필지가 개인 땅의 경계라면, 단지는 여러 필지를 묶어 함께 계획하는 단위다.

개별 건축물 설계보다 상위에서 생활환경의 질을 좌우한다.

도시계획과 건축설계 사이

단지계획은 도시계획과 건축 설계 사이에서 두 가지 역할을 맡는다.

상위 계획의 용도와 기반시설 방향을 받아 구체적인 배치로 옮긴다.

동시에 개별 건축물 설계가 들어올 수 있는 틀을 만든다.

같은 면적이라도 도로망과 녹지를 어떻게 짜느냐에 따라 품질이 크게 달라진다.

계획의 세 가지 원리

계획의 원리는 세 가지로 정리한다.

첫째는 근린주구다. 일상생활에 필요한 시설을 도보 거리 안에 모아 생활권을 자족적으로 만든다.

둘째는 보행 분리다. 차량 통행로와 보행로를 나누어 안전성을 높인다.

셋째는 밀도 관리다. 건축물 밀도가 기반시설 용량을 넘지 않도록 용적률과 건폐율을 함께 본다.

용적률 계산

단지의 밀도는 용적률로 본다. 용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈 값에 100%를 곱한다.

연면적은 각 층 바닥면적의 합이고, 대지면적은 단지 전체 면적이다.

대지 10,000㎡에 연면적 25,000㎡이면 용적률은 250%가 된다.

결과는 해당 용도지역의 상한 이내인지 확인한다.

직접 풀어 보자.

단지계획 수립 절차

단지계획은 여섯 단계로 수립한다. 여건분석에서 시작한다.

여건분석은 현황, 법규, 환경 조건을 조사하며 문제 정의, 분석, 종합 순으로 진행한다.

목표와 평가 기준을 정한 뒤, 토지이용과 교통 체계를 달리한 대안을 두세 개 만든다.

목표별 기준으로 대안을 비교하고, 선정된 안을 지구단위계획 등 법정 계획으로 결정한다.

사업을 집행한 뒤에는 결과를 모니터링하고 계획을 보완한다.

평가 단계에서는 목표 달성도를 검토하고 기본구상으로 되돌아가는 되먹임을 둔다.

단지 유형 비교

단지 유형은 블록 구성, 동선 분리 정도, 공공 공간 배치로 나눈다.

블록형은 격자형 가로망에 획지를 배치해 접근성이 좋지만 동선이 교차하기 쉽다.

클러스터형은 중앙 공동 녹지를 두어 커뮤니티에 유리하지만 외부 연결이 제한된다.

보행자 중심형은 차량을 외곽으로 밀어내 쾌적성이 높지만 주차 수요를 외부에서 흡수해야 한다.

대상지가 크고 가로 연결이 필요하면 블록형이, 중규모 공동주택이면 클러스터형이 적합하다.

보행 중심 생활권을 목표로 하면 보행자 중심형을 택한다.

시험 포인트 정리

지금까지 내용을 정리한다. 단지계획은 토지이용, 동선, 기반시설, 건축배치를 묶는 계획이다.

수립은 현황분석에서 시작해 평가·조정으로 끝나며, 평가 후에는 기본구상으로 되돌아간다.

계획목표는 쾌적성, 안전성, 접근성, 경제성, 지속가능성이다.

복합 단지는 구역 경계를 명확히 하고, 주민 참여와 관계 부서 협의를 초기에 넣는다.

단계별 산출물과 계획목표를 연결해 쓰면 점수를 얻는다.