건축물 규모·형태 규제

정의

건축물 규모·형태 규제는 용도지역별로 건물의 크기와 모양을 제한하는 제도다.

건폐율, 용적률, 높이, 일조 확보 기준이 대표적인 수단이다.

시험에서는 법령 체계를 연결해 설명하는 문제로 자주 나온다.

건폐율과 용적률

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다.

건축물이 땅을 얼마나 덮는지를 나타내며 개방된 공지 확보와 직결된다.

용적률은 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비율이다.

건축물의 총 바닥 규모를 나타내며 인구 밀도와 기반시설 수요를 좌우한다.

건폐율은 평면 점유를, 용적률은 입체적 총량을 제한한다.

계산 예제

가상의 제2종일반주거지역 대지 1,000㎡에 건물을 짓는 경우를 계산한다.

조례로 정한 용적률 상한이 200%라고 가정하면 연면적은 2,000㎡다.

건폐율 60%를 적용하면 건축면적은 최대 600㎡다.

건폐율은 건축면적, 용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈 비율이다.

높이·일조·채광 규제

건축물 높이 규제는 경관, 일조, 채광이라는 서로 다른 목적을 가진다.

높이 제한은 가로구역별 최고높이로 도시 경관과 가로 환경을 다룬다.

정북방향 일조 규제는 인접 대지의 햇볕을, 채광 규제는 실내 환경을 보장한다.

지구단위계획에서는 이 세 규제를 함께 검토해 최고높이를 정한다.

지구단위계획

지구단위계획은 구역 단위로 건축물의 규모와 형태를 세부 계획하는 수단이다.

용도지역 규제는 상한을 정하고, 지구단위계획은 구역별 세부 값을 정한다.

구역 여건에 맞춰 용적률과 높이를 완화하거나 새로 정할 수 있다.

다만 완화는 법령과 조례가 정한 범위 안에서만 허용된다.

헷갈리는 점

가장 흔한 실수는 법률 상한과 조례 최대한도를 구분하지 않는 것이다.

지구단위계획구역 밖에서는 중첩 완화가 불가능하다는 점도 빠뜨리면 안 된다.

이 값을 직접 구해 보자.

정리

정답은 600㎡다. 대지면적 1,000㎡에 건폐율 60%를 곱한 값이다.

건폐율과 용적률의 상한은 법률이 정하고, 실제 최대한도는 조례로 정한다.

답안은 법률 상한, 시행령 범위, 조례 최대한도 순서로 쓰면 된다.