주거지 재생정책

왜 배우는가: 주거지 재생정책은 노후 주거지의 철거 중심 개발에서 주거환경 유지·보전으로 패러다임이 바뀐 흐름을 보여 주는 개념이다. 시대별 정책 변화를 이해해야 제도 간 차이와 현행 도시재생 체계를 설명할 수 있어 기술사 시험에서 반복해 출제된다.

출제 이력: 제113회 4교시 5번, 제108회 2교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

주거지 재생정책은 노후 주거지의 물리적 환경과 주민 삶의 질을 함께 회복시키기 위해 시대별로 전환되어 온 정책과 제도의 총체다. 답안 첫 줄에는 이 정의를 그대로 쓴다.

노후 주거지의 물리적 환경과 주민 생활 여건을 함께 회복하는 정책 체계로, 철거 중심 정비에서 유지·재생 중심으로 전환되었다

핵심 키워드

• 주거환경개선사업: 불량 주거지를 대상으로 한 공공 주도형 정비 방식이다.
• 재개발·재건축: 철거 후 신축하는 정비 방식으로 도시정비법에 근거한다.
• 도시재생: 쇠퇴한 도시를 경제·사회·문화 측면에서 활력 있게 되살리는 활동이다.
• 도시재생 뉴딜사업: 2017년 이후 소규모 생활밀착형 재생을 내세운 국가 사업이다.
• 거점확산형 도시재생사업: 거점을 중심으로 주변 지역에 재생 효과를 넓히는 사업 유형이다.
• 지역자력형 도시재생: 주민과 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 방식이다.
• 주거재생혁신지구: 주거 재생을 집중 추진하는 지정 구역이다.
• 젠트리피케이션: 재생 이후 원주민이 밀려나는 현상으로 정책의 주요 부작용이다.

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 낡은 집과 동네를 다시 살리는 정책이다. 과거에는 낡은 곳을 허물고 새로 짓는 것이 주된 방법이었다. 이후에는 기존 건물과 생활 기반을 살려 쓰면서 주민이 머물 수 있게 하는 방향으로 바뀌었다.

정식 정의는 다음과 같다. 주거지 재생정책은 노후·쇠퇴한 주거지를 대상으로 물리적 정비, 기반시설 확충, 주민 참여와 경제 활동 활성화를 종합적으로 추진하는 공공정책 체계다. 그 목표는 주거환경의 질 향상과 지역 공동체의 지속 가능성 확보에 있다.

정비사업은 도시정비법에 따라 정비기반시설과 노후 건축물을 개선하는 사업 전체를 가리킨다. 도시재생은 정비보다 넓은 개념으로, 기능이 쇠퇴한 도시를 종합적으로 회복시키는 활동을 뜻한다. 두 용어는 혼동하기 쉬우므로 답안에서 구분해 쓴다.

주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역의 주거환경을 개선하는 사업이다. 이 사업은 시장·군수가 직접 시행하는 것이 원칙이며, 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하려면 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수 동의가 필요하다. 이 기준은 도시정비법 제24조 제1항에 근거한다.

3. 등장 배경과 필요성

한국의 도시 정비는 1950년대 전쟁 복구에서 시작되었다. 이후 1976년 도시재개발법이 제정되면서 약 20년간 대규모 철거 중심의 정비가 이어졌다. 이 방식은 주거 빈곤층의 이주와 공동체 해체를 낳았고, 사회경제적 문제를 해결하지 못했다.

2000년대에는 정책 초점이 재개발에서 기존 시가지의 유지·관리로 옮겨 갔다. 2006년 도시재생 연구사업이 시작되었고, 2008년 장기전망위원회 설립 이후 2013년 도시재생 관련 법이 제정되었다. 이로써 주민 참여와 지역 자원 활용을 중시하는 재생 체계가 제도로 자리 잡았다.

2017년에는 도시재생 뉴딜사업이 국정과제로 추진되었다. 국토교통부는 기존 뉴타운 방식이 대규모 계획에 치우쳐 실질적 성과가 적었다고 평가했다. 그래서 단위 사업 규모를 줄이고 대규모 철거 없이 생활밀착형 시설을 설치하는 방식을 택했다. 정부는 5년간 총 50조원의 공적 자금을 투입해 500곳의 옛 도심과 노후 주거지를 재생하겠다고 발표했다. 이 가운데 연간 10조원은 주택도시기금 5조원, 공기업 재원 3조원, 국비 2조원으로 충당하는 구조였다.

그러나 이 정책에는 재원 규모와 집행 방식을 둘러싼 논란이 따랐다. 투기과열지역을 뉴딜 대상에서 배제한 조치는 지역별 형평성 문제를 드러냈다. 재생 효과가 커질수록 임대료 상승과 원주민 이탈이 나타날 수 있어 이를 관리할 제도적 장치가 요구된다.

연간 재정 10조원(기금 5조원·공기업 3조원·국비 2조원)

이처럼 주거지 재생정책은 철거 중심 정비의 한계를 넘기 위해 등장했다. 그 과정에서 주민 참여, 기존 자원의 활용, 사회적 형평이라는 요구가 정책의 기준으로 자리 잡았다.

4. 구성요소·원리·절차

주거지 재생정책은 법·제도, 사업 방식, 시행 주체, 동의 체계의 네 요소로 나뉜다. 시기별 변화는 이 네 요소 중 어디에 무게를 두었는지로 읽는다.

네 요소는 서로 얽혀 있다. 사업 방식의 개입이 강할수록 동의 요건이 엄격해진다. 시행 주체도 방식에 따라 달라진다.

재생정책의 원리는 철거로 인한 공동체 해체를 줄이고, 주민이 체감하는 소규모 개입을 늘리는 데 있다. 재생은 철거 중심 정비에서 주민 참여형 개량·보전 정책으로 전환됐다. 이 전환은 대규모 철거가 공동체를 무너뜨렸다는 평가에서 출발했다.

주거환경개선사업을 기준으로 한 절차는 다음과 같다.

• 정비예정구역을 지정하고 공람공고를 한다.
• 시행방식을 정한다. 제1호는 주택 개량, 제2호는 공동주택 건설, 제3호는 환지 방식이다.
• 시행자를 정한다. 시장·군수가 직접 시행하거나 토지주택공사등을 지정한다.
• 동의를 받는다. 제1호 방식에서 토지주택공사등을 지정하려면 토지등소유자 과반수 동의가 필요하다. 제2~4호 방식은 소유자 3분의 2 이상과 세입자 세대수 과반수 동의가 필요하다(다만 세입자 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 세입자 동의절차를 거치지 않을 수 있다).
• 사업을 시행하고 역할을 나눈다. 건축물 개량은 소유자가, 정비기반시설 정비는 구청장이 맡는다.

5. 관련 법령·기준·표준

재생정책의 법적 뿌리는 도시재개발법과 도시 및 주거환경정비법이다. 도시재개발법은 1976년에 처음 제정됐다. 이후 약 20년간 대규모 철거형 사업이 이어졌다. 2000년대에는 정책 초점이 재개발에서 기존 시가지의 유지·관리로 옮겨 갔다. 2013년에는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법이 제정돼 재생을 별도 법체계로 다뤘다.

2017년 7월 국토교통부는 도시재생 뉴딜사업의 추진 계획을 발표했다. 5년간 약 500곳을 대상으로 하며, 연 평균 10조 원을 투입하는 계획이었다. 재원은 주택도시기금 5조 원, 공기업 재원 3조 원, 국비 2조 원으로 구성됐다. 사업은 대규모 철거 없이 생활밀착형 시설을 설치하는 방식으로 설계됐다.

2017년 2월 8일 도시정비법 개정으로 재개발사업의 범위에 주택재건축사업과 도시환경정비사업이 포함됐다. 이 개정은 재개발사업 관련 세제 해석에도 영향을 줬다.

기준값은 다음과 같다.