도시정비법 개정내용

왜 배우는가: 도시정비법은 정비사업의 절차와 권리관계를 정하는 핵심 법률이라 실무에서 사업 추진 방식과 분담금·조합 구조가 매번 이 개정 내용에 따라 달라진다. 시험에서는 2018년 전후 개정 쟁점이 2회차에 걸쳐 반복 출제되어, 개정 취지와 주요 조문을 체계적으로 묶어 두어야 한다.

출제 이력: 제116회 3교시 4번, 제114회 4교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

도시 및 주거환경정비법 개정내용은 정비사업의 종류 재편, 정비계획 기재사항 확대, 공공지원 제도 도입 등을 통해 노후 도시 정비의 공공성과 투명성을 높이려는 법령 변경을 말한다.

• 정비사업 종류 재편 — 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 체계
• 공공재개발사업 — 공공임대주택 등 공공성 확보형 재개발
• 공공지원제도 — 시장·군수등의 공공지원과 위탁지원자
• 정비계획 기재사항 — 분담금 추산액, 임대관리 위탁주택 항목
• 정비구역 해제 — 추진 기간 경과 시 해제 요건
• 조합원 자격 — 투기 목적 양도 제한 기준
• 경미한 변경 — 주민공람 생략 가능한 정비계획 변경
• 부칙 용어 정비 — 주택재개발·도시환경정비를 재개발로 통합

2. 개념 풀이

쉬운 말로 하면, 낡은 도시를 고치는 방법과 그 과정의 규칙을 시대에 맞게 고친 법이다. 예전에는 재개발 종류가 나뉘어 있었고 사업 중간에 주민이 알기 어려운 결정이 많았다. 개정은 이런 문제를 줄이는 방향으로 이루어졌다.

정식 정의는 다음과 같다. 이 법에서 정하는 정비사업은 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업이다(법 제2조제2호). 개정내용은 이 정의와 절차·기준을 바꾼 것을 뜻한다.

정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역이다. 정비계획은 이 구역에서 시행할 사업의 내용을 담은 계획이다. 공공재개발사업은 시장·군수등이나 토지주택공사등이 시행자로서 공공임대주택 등을 일정 비율 이상 건설·공급하는 재개발사업을 말한다. 이 비율은 과밀억제권역에서 30~40%, 그 밖의 지역에서 20~30%로 정해졌다(시행령 제1조의2).

공공지원은 시장·군수등이 사업 과정을 돕거나 토지주택공사등, 신탁업자 등에 위탁해 돕는 제도다(법 제118조). 시장·군수등은 위탁지원자의 행위에 대해 대외적 책임을 진다.

3. 등장 배경과 필요성

1976년 도시재개발법 제정 이후 정비사업은 대규모 철거 중심으로 진행되었다. 그 결과 기존 거주민이 밀려나고 공동체가 깨지는 문제가 나타났다. 2000년대 들어 정책 초점이 재개발에서 기존 시가지 유지·관리로 옮겨갔다.

이런 배경에서 정비사업 체계를 단순화하고 주민 이익을 보호하려는 개정이 이어졌다. 주택재개발과 도시환경정비를 재개발로 합친 것도 이 흐름과 맞닿아 있다. 2017년 부칙 정비는 여러 법령에 흩어진 용어를 현행 명칭으로 맞춘 작업이다.

또한 주거 공급 측면에서 공공임대주택 확보 요구가 커졌다. 이에 따라 공공재개발과 공공재건축 제도가 도입되어 사업성이 낮은 지역에서도 공공 참여로 사업을 추진할 수 있게 되었다. 이 개정은 정비사업이 민간 이익 중심에서 공공성을 함께 고려하는 방향으로 바뀌었음을 보여준다.

4. 구성요소·원리·절차

정비계획은 정비구역 안에서 정비사업을 어떤 내용으로 시행할지 정한 계획이다. 「도시 및 주거환경정비법」 제9조제1항은 정비계획에 들어가야 할 사항을 열거한다. 답안에서는 이 열거 항목을 구성요소로 묶어 설명하는 것이 효과적이다. 개정 내용 가운데 특히 토지등소유자 유형별 분담금 추산액과 공공지원민간임대주택 관련 계획이 정비계획의 구성요소로 추가되었다는 점을 중심으로 정리한다.

구성요소 표

표의 구성은 법 조문의 열거 순서를 따르지 않고, 답안에 쓰기 쉬운 묶음으로 다시 나눈 것이다. 분담금 추산액은 정비계획 단계에서 사업성을 미리 보여 주는 항목이므로 재정 사항으로 분류한다.

원리

정비계획은 기본계획의 틀 안에서 구역 단위로 구체화된 계획이다. 개정으로 정비계획에 분담금 추산액이 포함되면서 토지등소유자가 사업 초기에 부담 규모를 가늠할 수 있게 되었다. 임대 사항의 추가는 정비사업을 통해 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우 그 계획을 정비계획에서 함께 정하도록 한 것이다. 제9조제2항은 이 임대 계획이 포함된 정비계획이 기본계획의 건축물 밀도계획과 달리 입안될 수 있음을 정한다. 즉 정비계획이 기본계획보다 우선하여 밀도를 달리 정할 수 있는 예외가 생긴 것이다.

절차

• 정비계획의 입안권자가 정비계획을 입안한다. 기본계획에 생활권 세부계획이 있으면 해당 생활권 단위로 세부 계획을 함께 입안할 수 있다(제9조제3항).
• 정비계획을 주민에게 공람한다. 공람 요지와 장소를 공고하고 관계 서류를 갖춘다(시행령 제13조제1항).
• 주민은 공람기간 안에 서면이나 전자문서로 의견을 낸다. 입안권자는 의견을 심사해 채택 여부를 정하고, 채택하지 않은 경우 그 사유를 알린다(시행령 제13조제2항·제3항).
• 정비계획의 작성기준 및 작성방법은 국토교통부장관이 정해 고시한다(제9조제4항).
• 정비계획을 변경할 때 경미한 사항이면 주민공람 절차를 생략할 수 있다. 경미한 사항의 범위는 시행령 제13조제4항이 정한다.

도식

정비계획에 토지등소유자 유형별 분담금 추산액과 임대 관련 계획이 새로 포함되었다.

5. 관련 법령·기준·표준

개정 내용의 근거는 「도시 및 주거환경정비법」(약칭 도시정비법)과 그 시행령, 시행규칙이다. 아래 표는 정비계획과 정비구역 운영에 관한 기준 수치와 조건을 모은 것이다.

위 표에서 임대 계획 비율과 건설비율은 정비계획과 공공재개발사업의 핵심 기준이므로 답안에 그대로 쓴다. 정비구역 면적과 예정시기 조정 기준은 경미한 변경 범위를 판단할 때 쓰는 값이다.

개정 연혁

정비계획 분담금 추산액 항목은 제9조제1항의 개정 연혁에 2018년 1월 16일 개정 이후 여러 차례 반영된 것으로 나타난다. 공공재개발사업의 공공임대주택 건설비율 기준은 2023년 12월 5일 시행령 개정으로 신설되었다. 공공재개발사업은 법 제2조제2호나목에서 정의하며, 과밀억제권역과 그 밖의 지역을 나눠 비율을 정한다.

용어 정리

「도시 및 주거환경정비법」은 2018년 이후 여러 차례 개정되었다. 현행 기준 이름은 재개발사업·재건축사업이며, 옛 주택재개발사업·도시환경정비사업 명칭은 구 명칭이다.

설명

관련 법령의 조문은 시행령과 시행규칙으로 세부 기준이 나뉘어 있다. 법률은 큰 틀을 정하고 시행령이 수치와 조건을 정하므로, 답안에서는 법률 조문과 시행령 조문을 함께 인용하는 것이 안전하다.

6. 유형과 비교

도시정비법 개정내용은 한 번에 정리하면 흩어져 보이지만, 개정 방향을 세 갈래로 나누면 기억하기 쉽다. 첫째는 정비계획 내용의 확대, 둘째는 정비사업의 공공지원 체계 도입, 셋째는 조합원·해제 등 절차 요건의 명확화다. 아래 표는 이 세 갈래의 핵심 변화를 비교한다.