地上権・地役権などの用益物権

重要記述

• 建物を所有する目的で地上権又は土地の賃借権を有する者は、借地権者自身の名義で登記された建物を所有するときは、その土地を取得した者その他の第三者に対し、その権利を対抗することができる。
• 要役地の所有権を譲り受けた者は、所有権移転登記を備えることにより、地役権の移転を承役地の所有者を含む第三者に対抗することができる。
• 地上権者は、地上権の存続期間の範囲内であっても、原則として土地所有者の承諾を得ずに、第三者に土地を賃貸することができる。
• 地上権は、存続期間を定めずに設定することができる。
• 地上権は、所有権以外の財産権として、時効によって取得することができる。
• 土地の賃借権も、土地の継続的な用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていれば、時効によって取得することができる。
• 土地の賃借人は、特約がない限り、賃貸借契約に基づいて賃借権の設定登記を請求することはできない。
• 承役地を譲り受けた者が地役権者による通路としての利用を認識していた場合には、地役権の登記がなくても、地役権者はその者に地役権を対抗することができる場合がある。
• 地役権の不行使による消滅時効の起算点は、地役権を最後に行使した時とは限らず、原則として行使を妨げる事実が生じた時である。
• 通行地役権の時効取得に、承役地の所有者に対する通行の対価の支払は要件とならない。
• 地役権は要役地の所有権に従って移転し、要役地と切り離して地役権のみを譲渡することはできない。
• 要役地が数人の共有に属するときは、地役権は共有者全員のために存するので、共有者の一人が取得した地役権は他の共有者にも及ぶ。
• 要役地の共有者の一人について時効の完成猶予又は更新の事由が生じたときは、その効力は他の共有者にも及ぶ。
• 地役権者による承役地の使用は、地役権の目的を達成するのに必要な範囲に限られ、かつ、承役地の所有者のために損害が最も少ない方法でしなければならない。
• 地役権は、設定行為に別段の定めがない限り、要役地について存する地上権などの目的とすることができる。
• 承役地の所有者が設定行為により地役権行使のための工作物を設置する義務を負担したときは、その義務は承役地の特定承継人にも及ぶ。
• 地役権は、存続期間を定めずに設定することができる。
• 通行地役権は、承役地の所有者によって通路が開設された場合に限らず、通路としての継続的な通行が外形上明らかであれば、時効によって取得することができる。
• 地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。
• 地上権は、質権の目的とすることができる。
• 土地の賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物である土地を転貸することができない。
• 建物を所有する目的で地上権が設定された土地についても、その土地を使用し又は収益する権利を有する者全員の承諾があれば、上下の範囲を定めて地下又は空間を目的とする区分地上権を設定することができる。
• 地上権は、地代の支払義務を伴わずに設定することができる。
• 法定地上権の地代は、当然に無償となるものではなく、当事者の請求により裁判所が定める。
• 永小作権は、小作料の支払を伴うものであり、無償で設定することはできない。
• 地上権設定契約において地上権の譲渡を禁止する旨が合意された場合であっても、その合意に反することのみを理由として地上権の譲渡の効力が妨げられることはない。
• 入会権の行使を妨げる者に対する妨害排除請求権は、別段の慣習がない限り、入会団体の構成員が各自で行使することができる。
• 地上権者は、地上権に基づき地上権設定登記を請求する権利を有する。
• 地上権者は、土地所有者に対して、地上権に基づき土地を使用に適した状態に置くよう請求する権利を有しない。
• 賃貸人は、土地を賃借人が使用収益するのに必要な修繕をする義務を負う。
• 地上権者が土地の所有権を取得したときは、その土地が第三者の権利の目的である場合を除き、地上権は混同により消滅する。
• 地代の支払を引き続き2年以上怠ったときに土地所有者が消滅を請求できるのは、地上権者ではなく永小作人の場合である（民法第276条）。
• 地上権の消滅の際、土地所有者が時価相当額を提供して工作物の買取りを通知したときは、異なる慣習がない限り、地上権者は正当な理由がなければこれを拒むことができない。
• 時効取得した地上権は、登記がなければ、時効完成後に土地を取得して登記を備えた第三者に対抗することができない。
• 永小作権を目的とする抵当権を設定した永小作人が永小作権を放棄しても、その放棄は抵当権者に対抗することができない。
• 地役権者は、承役地の所有者が通行を妨げるときは、地役権に基づいてその妨害の排除を請求することができる。

地上権の成立と対抗力

地上権は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利である（民法第265条）。地上権は物権であり、設定契約によって成立する。存続期間を定めずに設定することができ（重要記述4）、地代の支払義務を伴わずに設定することもできる（重要記述23）。地代は地上権の成立要件ではなく、有償か無償かは設定行為によって定まる。

地上権は不動産物権であるから、登記を備えなければ第三者に対抗することができない（民法第177条）。地上権者は、地上権に基づいて地上権設定登記を請求する権利を有する（重要記述28）。建物を所有する目的で地上権又は土地の賃借権を有する者は、借地権者自身の名義で登記された建物を所有していれば、その土地を取得した者その他の第三者に対して借地権を対抗することができる（借地借家法第10条第1項、重要記述1）。

地上権は、所有権以外の財産権として時効によって取得することもできる（民法第163条、重要記述5）。土地の賃借権も、継続的な用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていれば、時効によって取得することができる（重要記述6）。ただし、時効取得した地上権は、登記がなければ時効完成後に土地を取得して登記を備えた第三者に対抗することができない（重要記述34）。この点は、時効完成時の権利関係と登記の要否を区別して押さえる必要がある。