借家・定期建物賃貸借

定期建物賃貸借は、期間の定めがある建物の賃貸借において、契約の更新がないこととする旨を定めた賃貸借である。借地借家法は、建物の賃貸借では賃借人の居住の安定を図るため、原則として契約の更新を認める。そのうえで、同法第38条第1項は、一定の方式を満たす場合に限り、更新のない賃貸借を当事者の合意で成立させることを認めている。定期建物賃貸借は、この制度を定める借地借家法第38条の規律を受ける賃貸借であり、普通建物賃貸借とは成立の要件、賃貸人の説明義務、期間満了の通知の要否などが異なる。試験では、この両者の区別が中心となる。

普通建物賃貸借との違い

建物の賃貸借では、期間の定めがあっても、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に更新をしない旨の通知などをしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる（借地借家法第26条第1項）。賃貸人が更新を拒絶するためには、同法第28条が定める正当の事由が必要となる。これに対し、定期建物賃貸借は、同法第38条第1項の要件を満たす限り、契約の更新がないことを定めることができる。 更新拒絶に正当の事由を要するかどうかが、両者の基本的な区別である。

書面による契約と説明義務

第38条第1項の規定により、期間の定めがある建物の賃貸借で更新がない旨を定めるには、公正証書などの書面で契約を結ぶ必要がある。このとき、同項は第30条の適用を排除して更新がないことを定めうると規定している。 書面によらない合意では、更新がない旨の定めは成立しない。第38条第2項は、契約の内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約を書面によってされたものとみなして同条第1項を適用すると定める。 同条第1項は、期間を一年未満とする建物の賃貸借に対する第29条第1項の適用を排除しており、一年未満の期間を定めた定期建物賃貸借も成立しうる。

第38条第3項は、建物の賃貸人が、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定める。 説明は契約の締結前に行わなければならず、契約後に行っても同項の要件を満たさない。第38条第4項は、賃借人の承諾を得れば、この書面の交付に代えて電磁的方法による提供をすることができ、この場合には書面を交付したものとみなすと定める。

説明をしなかった場合について、第38条第5項は、建物の賃貸人が第3項の説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効とすると規定する。 無効となるのは更新がないとする定めであり、賃貸借契約そのものが無効になるわけではない。その結果、契約は更新を伴う普通建物賃貸借として扱われる。