媒介契約

媒介契約とは、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介を依頼者から引き受ける契約をいう。宅地建物取引業法（以下「法」という。）第34条の2は、宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときの書面交付義務、専任媒介契約の有効期間と更新、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告について定めている。媒介契約は、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを許すかどうかによって区別されており、この区別が試験の中心となる。

媒介契約書面の記載事項

宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、法第34条の2第1項各号に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

記載事項は、宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示（第1号）、当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額（第2号）、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否に関する事項（第3号）、既存の建物である場合の建物状況調査を実施する者のあつせんに関する事項（第4号）、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項（第5号）、指定流通機構への登録に関する事項（第6号）、報酬に関する事項（第7号）、その他国土交通省令・内閣府令で定める事項（第8号）である。

宅地建物取引業者は、第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない（同条第2項）。書面の交付は「遅滞なく」行うことが求められており、交付の時期は媒介契約の締結時点を基準とする。

法第34条は、広告における取引態様の別の明示（同条第1項）と、注文を受けたときに注文をした者へ取引態様の別を明らかにすること（同条第2項）を定めている。取引態様の明示は媒介契約書面の交付とは別の規定であり、両者を混同してはならない。

法第35条の重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に宅地建物取引士が行うものであり、媒介契約締結時に交付する書面とは別の制度である。

専任媒介契約の有効期間と更新

法第34条の2第3項は、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約を専任媒介契約と定め、その有効期間は三月を超えることができないと定める。

これより長い期間を定めたときは、その期間は三月とされる。すなわち、三月を超える期間を定めた専任媒介契約が無効となるのではなく、期間が三月に短縮される。

専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新することができる（同条第4項）。ただし、更新の時から三月を超えることはできない。