借地権の対抗と存続

借地権の対抗と存続は、土地を賃借して建物を所有する借地権について、第三者に権利を主張できるか（対抗）と、その権利がどの期間まで続くか（存続）を定める制度である。借地借家法は、借地権の登記がなくても建物の登記によって対抗力を認める特則を置き、存続期間については三十年を原則とする定めと、特約による定期借地権や事業用定期借地権の例外を置いている。試験では、要件、期間、効果を区別できるかが問われる。

存続期間の原則

借地借家法第3条は、「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」と定めている。したがって、存続期間の原則は三十年であり、当事者が契約でこれより長い期間を定めた場合に限り、その期間が優先する。

対抗力の要件と滅失後の扱い

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる（第10条第1項）。この規定により、借地権の対抗要件は借地権の登記ではなく、借地権者名義で登記された建物の所有である。

建物が滅失した場合について、第10条第2項は、借地権者が建物を特定するために必要な事項、滅失した日、建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は引き続き対抗力を有すると定める。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限られる。

建物買取請求権

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる（第13条第1項）。この請求権は、期間満了により借地関係が終了する場合に、借地権者が建物を失う不利益を補うために認められる。

第13条第2項は、建物が存続期間の満了前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたときは、裁判所が借地権設定者の請求により代金の支払につき相当の期限を許与することができると定める。第13条第3項は、この規定を転借地権者と借地権設定者との間に準用する。