免許の欠格・更新・届出

免許の欠格・更新・届出は、宅地建物取引業を営むために必要な免許の効力を、どの期間まで維持するかを定める制度である。あわせて、どのような者に免許を与えてはならないか、そして免許を受けた業者が一定の事由を生じたときに誰が何を届け出るかを定める。宅地建物取引業法（以下「法」という。）は、これらを第3条、第5条、第11条、第66条、第76条などに分けて置いている。そのため、免許の付与の段階、有効期間の段階、廃業や死亡などの段階ごとに、主体と時点を分けて整理しなければならない。

免許の有効期間と更新

法第3条第1項は、宅地建物取引業を営もうとする者が免許を受けなければならないと定める。事務所が二以上の都道府県の区域内にある場合は国土交通大臣の免許を、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置する場合は当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受ける。免許の有効期間は、同条第2項により五年と定められる。

第3条第3項は、有効期間の満了後も引き続き宅地建物取引業を営もうとする者が「免許の更新を受けなければならない」と定める。更新を受ける者は、同条第6項に基づき政令の定めるところにより手数料を納めなければならない。更新の要否は、有効期間の満了後に業を続けるかどうかによって決まるのであり、満了前に業を廃止する者には更新の義務は生じない。

従前の免許が有効期間の満了後も効力を持つのは、更新申請への処分が有効期間の満了日より前に行われなかった場合に限られる。その効力は、処分がされるまで続く（第3条第4項）。更新がされたときの有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算する（第3条第5項）。したがって、更新後の期間は更新処分をした日から始まるのではなく、従前の満了日の翌日から始まる。

廃業等の届出

法第11条第1項は、宅地建物取引業者が同項各号のいずれかに該当することとなった場合に、当該各号に掲げる者が届出をしなければならないと定める。届出の期間は、原則として「その日（第一号の場合にあつては、その事実を知つた日）から三十日以内」である。第一号の死亡の場合だけは、死亡の日ではなく、相続人がその事実を知った日を起算点とする。

届出義務者は号によって異なる。死亡した場合はその相続人、法人が合併により消滅した場合はその法人を代表する役員であった者、破産手続開始の決定があった場合はその破産管財人、合併及び破産以外の理由により法人が解散した場合はその清算人である。宅地建物取引業を廃止した場合は、個人であれば当該個人、法人であれば当該法人を代表する役員が届出義務者となる。届出義務者を業者本人とだけ考えることは、号ごとの相違を見落とす誤りである。

第11条第2項は、第三号から第五号までの規定により届出があったときに、第3条第1項の免許が効力を失うと定める。死亡や合併による消滅は、この効力喪失の規定の対象に挙げられていない。

免許の欠格要件

法第5条第1項は、免許を受けようとする者が同項各号のいずれかに該当する場合には、国土交通大臣又は都道府県知事が免許をしてはならないと定める。申請書又は添付書類に重要な事項について虚偽の記載があり、又は重要な事実の記載が欠けている場合も、同様に免許をしてはならない。