用途地域と集団規定

用途地域は、都市計画法に基づいて定められる地域地区の一つであり、市街地の土地利用を地域ごとに区分する制度である。建築基準法は、用途地域ごとに建築できる建築物の種類を制限する規定を第48条に置き、建蔽率を第53条、容積率を第52条、建築物の高さを第56条で定めている。これらの規定は、建築物の敷地、構造、設備の最低基準を定める単体規定とは異なり、市街地の環境を地域単位で整える集団規定に分類される。本節では、用途制限とその例外である特例許可の仕組みを整理したうえで、建蔽率、容積率、高さの制限を順に確認する。

用途地域ごとの用途制限

建築基準法第48条第1項は、第一種低層住居専用地域について「第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。」と定めている。この規定は、別表第二（い）項に掲げられた建築物だけを建築することができ、それ以外の建築物を禁止する方式である。第2項から第13項までは、第二種低層住居専用地域から工業専用地域まで、地域ごとに別表第二の（ろ）項から（わ）項を対応させて同じ条文の形式で定めている。

条文の形式は、地域によって二種類に分かれる。第1項（第一種低層住居専用地域）、第2項（第二種低層住居専用地域）、第3項（第一種中高層住居専用地域）及び第8項（田園住居地域）は、「別表第二（ち）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない」の形式、すなわち列挙された建築物以外を禁止する形式である。一方、第4項（第二種中高層住居専用地域）は「第二種中高層住居専用地域内においては、別表第二（に）項に掲げる建築物は、建築してはならない。」と定めており、列挙された建築物を禁止する形式である。第5項から第7項、第9項から第13項も同じく「掲げる建築物は」の形式を取る。

第14項は、用途地域の指定のない区域（都市計画法第7条第1項に規定する市街化調整区域を除く。）について、別表第二（か）項に掲げる建築物を建築してはならないと定める。用途地域が指定されていない区域でも、同項の制限が及ぶ点は押さえなければならない。

特例許可の要件と手続

第48条第1項から第14項までのただし書は、特定行政庁が許可した場合に限り、禁止の例外を認める。例えば第1項のただし書は、特定行政庁が「第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合」に禁止を解除すると定める。許可の要件は地域ごとに文言が異なり、第11項の準工業地域では「安全上若しくは防火上の危険の度若しくは衛生上の有害の度が低いと認め」る場合が要件に加えられている。

第15項は、特例許可をする場合について、「あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければならない。」と定めている。

第16項は、第15項の規定にかかわらず、特定行政庁が意見聴取と同意の取得を要しない場合を二つ定める。第1号は、特例許可を受けた建築物の増築、改築又は移転（政令で定める場合に限る。）について特例許可をする場合であり、この場合は意見聴取と同意の両方が不要となる。第2号は、日常生活に必要な政令で定める建築物で、騒音又は振動の発生その他の事象による住居の環境の悪化を防止するために必要な国土交通省令で定める措置が講じられているものについて特例許可をする場合であり、この場合は建築審査会の同意のみが不要となる。