鑑定評価の基本原則と手法

鑑定評価の基本原則とは、不動産の価格がどのような仕組みで形成されるかを示す原理であり、鑑定評価を行う際に拠り所とすべき判断の枠組みである。不動産の鑑定評価は、対象不動産の価格を求めるにあたり、この基本原則に従って三つの手法を適用し、その結果を調整して最終的な鑑定評価額を決定する。試験では、原則の名称と内容の対応、手法の算式の要素、主体や適用場面の違いが単一正誤形式で問われる。

基本原則の種類

代表的な基本原則には、最有効使用の原則、代替の原則、変動の原則、寄与の原則、適合の原則、均衡の原則、予測の原則がある。最有効使用の原則は、不動産の価格が、その不動産の効用を最大限に発揮させる使用方法を前提として形成されるという原則である。代替の原則は、同等の効用を持つ他の不動産が存在する場合、価格は代替する不動産の価格との比較によって決まるという原則である。

変動の原則は、不動産の価格が価格形成要因の変化によって常に変動するという原則であり、鑑定評価は価格時点における価格を求めるものである。寄与の原則は、不動産を構成する個々の部分の価格が、全体の収益に寄与する程度に応じて定まるという原則である。適合の原則は、不動産の価格が周辺の環境との適合の程度によって左右されるという原則である。

価格形成要因と原則の関係

価格形成要因とは、不動産の効用と相対的希少性及び有効需要の三者の相互作用によって価格を形成させる要因をいう。一般的要因、地域要因及び個別的要因は、いずれも価格形成要因に含まれる。基本原則は、これらの要因がどのように価格に作用するかを説明する原理であり、要因そのものを列挙した規定ではない。したがって、要因の種類を問う問題と、原則の内容を問う問題は区別しなければならない。

均衡の原則は、不動産が経済的な均衡を保っているときに、その不動産の価値が最も大きくなるという原則である。予測の原則は、不動産の価格が将来の収益性や効用の予測に基づいて定まるという原則であり、鑑定評価では将来予測の結果が価格に反映される。

三つの鑑定評価の手法

鑑定評価の手法は三つあり、そのうち最初の手法が原価法である。原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法である。算式は次のとおりである。