住宅瑕疵担保保証金

住宅瑕疵担保保証金は、宅地建物取引業者が自ら売主となって新築住宅を買主に引き渡した場合に、その買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するために供託する金銭又は有価証券である。特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（以下「履行確保法」という。）は、この供託の義務と、供託に代わる保険契約の締結という方法を定めている。特定住宅販売瑕疵担保責任とは、住宅品質確保法第95条第1項の規定による担保の責任をいう（履行確保法第2条第7項第1号イ）。

供託義務を負う者と対象となる住宅

履行確保法第11条第1項は、「宅地建物取引業者は、毎年、基準日から三週間を経過する日までの間において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。」と定める。供託義務の主体は、自ら売主となる宅地建物取引業者である。代理や媒介だけを行う宅地建物取引業者は、この供託義務を負わない。主体の違いは、試験で最も多く問われる区別の一つである。

供託の対象は、基準日前十年間に引き渡した新築住宅である。基準日より前の十年間が対象期間であり、基準日後に引き渡した住宅は、その基準日の供託対象には含まれない。期間の起点は「十年間」であり、期間の終点は基準日である。 供託の期限は、基準日から三週間を経過する日までである。

保証金の額と販売新築住宅の戸数

住宅販売瑕疵担保保証金の額は、同条第2項により、基準日における販売新築住宅の合計戸数に応じて別表の範囲内で政令により算定する額（基準額）以上の額とされる。金額は基準額を下回ってはならないという点で「以上」の額であり、上限が定められているわけではない。 別表の数値は本条文の記述には含まれないため、ここでは述べない。

販売新築住宅の合計戸数の算定については、同条第3項が「床面積の合計が政令で定める面積以下のものは、その二戸をもって一戸とする」と定める。床面積が小さい住宅は、二戸を一戸として数える。 同条第4項は、二以上の宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約について、宅地建物取引業法第37条第1項の書面に記載された負担の割合に応じて、政令で合計戸数の算定の特例を定めることができると規定する。