宅地建物・免許の定義

宅地建物取引業法（以下「法」という。）は、宅地建物の取引を業として行う者を免許制の下に置き、その規制の対象を定義によって画している。本節では、法第2条が定める「宅地」「建物」「宅地建物取引業」「宅地建物取引業者」「宅地建物取引士」の各用語と、これらの定義を前提とする法第3条の免許の要件を整理する。定義の範囲は、どの行為が免許を必要とし、どの者が法の義務を負うかを決めるため、試験では要件の過不足を問う形式で繰り返し問われる。

宅地と建物の定義

法第2条第1号は宅地を定める。同号は「建物の敷地に供せられる土地をいい」と定め、そのうえで都市計画法第8条第1項第1号の用途地域内にある「その他の土地」を、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものとして宅地に含める。すなわち、建物の敷地に供せられていない土地であっても、用途地域内にあって公共施設の用に供されていない土地は宅地に含まれる。この拡張は用途地域内の土地に限られるから、用途地域の外にある土地について同じ拡張が働くと考えるのは誤りである。

建物については、法第2条第2号の括弧書きが「建物（建物の一部を含む。以下同じ。）」と定める。建物の一部もここでいう建物に含まれるから、マンションの一室のような区分された部分の取引も、法の建物の取引に該当する。

宅地建物取引業の定義と免許

法第2条第2号は宅地建物取引業を定める。同号は、宅地若しくは建物の売買若しくは交換を自ら行う行為と、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理又は媒介をする行為を対象とし、そのうち「業として行うもの」をいうと定める。自ら行う場合は売買と交換だけが対象であり、貸借は代理と媒介の場合にのみ対象となる。したがって、自己所有の建物を自ら貸し付ける行為は、この定義の対象外である。

「業として」は、不特定多数の者を相手に反復継続して取引を行う意思と実態があることを指すと理解される。一回限りの取引であっても、反復継続性の要件を満たさないものは、この定義の対象とならない場合がある。

法第3条第1項は、宅地建物取引業を営もうとする者が免許を受けなければならないと定める。免許権者は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は国土交通大臣、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置する場合は当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事となる。免許の有効期間は同条第2項により五年とされ、引き続き営む場合は同条第3項により更新を受けなければならない。